POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1.
Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
...............................................................................................................................
4
1.1
O Grupie Kapitałowej
......................................................................................................................................................................
4
1.2
Grupa Kapitałowa w liczbach
..........................................................................................................................................................
5
1.3
Zarząd PHN S.A.
.............................................................................................................................................................................
6
1.4
Rada Nadzorcza PHN S.A.
.............................................................................................................................................................
7
2.
Otoczenie rynkowe
..........................................................................................................................................................................
9
3.
Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej
.........................................................................................................
13
3.1
Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej
.....................................................................................................................................
13
3.2
Akwizycje i dezinwestycje
.............................................................................................................................................................
15
3.3
Kluczowe projekty deweloperskie
.................................................................................................................................................
15
4.
Działalność Grupy Kapitałowej
......................................................................................................................................................
16
4.1
Rynek najmu powierzchni komercyjnych
......................................................................................................................................
17
4.2
Deweloperski rynek mieszkaniowy
...............................................................................................................................................
18
4.3
Rynek hotelowy
.............................................................................................................................................................................
18
4.4
Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców
.............................................................................................................................
18
5.
Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej
............................................................................................................................
20
5.1
Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023
.........................................................................................................................................
20
5.2
Realizacja strategii
........................................................................................................................................................................
20
5.3
Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN
..........................................................................................................................
20
5.4
Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
................................................................................................................
22
6.
Najważniejsze wydarzenia w 2021 roku
.......................................................................................................................................
22
7.
Sytuacja finansowa
.......................................................................................................................................................................
25
7.1.
Sytuacja finansowa Spółki
............................................................................................................................................................
25
7.1.1.
Główne czynniki mające wpływ na osiągnięty zysk
......................................................................................................................
25
7.1.2.
Sytuacja finansowa Spółki
............................................................................................................................................................
26
7.1.3.
Wskaźniki finansowe Spółki
..........................................................................................................................................................
27
8.
Organizacja Grupy Kapitałowej
.....................................................................................................................................................
28
8.1.
Struktura Grupy Kapitałowej
.........................................................................................................................................................
28
8.2.
Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami
........................................................................................
30
8.3.
Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe
......................................................................................................
30
8.4.
Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową
....................................................................................................................
30
8.5.
Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących
................................................................................
31
9.
Istotne czynniki ryzyka
..................................................................................................................................................................
32
9.1
Ryzyko prawne
..............................................................................................................................................................................
32
9.2
Ryzyka rynkowe
............................................................................................................................................................................
34
9.3
Ryzyka płynności i kredytowe
.......................................................................................................................................................
34
9.4
Ryzyka branżowe
..........................................................................................................................................................................
35
9.5
Pozostałe ryzyka
...........................................................................................................................................................................
38
10.
PHN na rynku kapitałowym
...........................................................................................................................................................
41
10.1.
Notowania
.....................................................................................................................................................................................
41
10.2.
Relacje inwestorskie
.....................................................................................................................................................................
43
10.3.
Rekomendacje analityków
............................................................................................................................................................
43
10.4.
Polityka dywidendowa
...................................................................................................................................................................
43
10.5.
Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2022 roku
....................................................................................................
44
11.
Ład korporacyjny
...........................................................................................................................................................................
45
11.1.
Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego
................................................................................................................................
45
11.2.
Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji
.........................................................................................................................
54
11.2.1
Struktura akcjonariatu
...................................................................................................................................................................
54
11.2.2
Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących
.......................................................................
54
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11.2.3
Program akcji pracowniczych
........................................................................................................................................................
54
11.2.4
Nabycie akcji własnych
.................................................................................................................................................................
54
11.2.5
Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne
.....................................................................
54
11.2.6
Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia praw własności papierów wartościowych
........................
55
11.2.7
Zasady zmiany Statutu Spółki
.......................................................................................................................................................
55
11.2.8
Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki oraz ich komitetów
....................................................
55
11.2.9
Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia
...................................................................................
63
12
Społeczna odpowiedzialność biznesu
...........................................................................................................................................
65
12.1
Cel działania oraz wartości
...........................................................................................................................................................
65
12.2
Narzędzia realizacji strategii CSR
.................................................................................................................................................
65
12.3
Etyka w działaniu
..........................................................................................................................................................................
66
12.4
Działalność na rzecz społeczeństwa
.............................................................................................................................................
66
12.5
Wpływ na środowisko
....................................................................................................................................................................
67
13
Pozostałe informacje
.....................................................................................................................................................................
68
13.1
Umowy kredytów i pożyczek
.........................................................................................................................................................
68
13.2
Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje
...............................................................................................
68
13.3
Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne
..................................................................................................................
68
13.4
Umowa z firmą audytorską
............................................................................................................................................................
68
14
Oświadczenia Zarządu
..................................................................................................................................................................
68
14.1.
W sprawie rzetelności sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego
.......................................................................
68
14.2.
W sprawie firmy audytorskiej
........................................................................................................................................................
68
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
4
1.
Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
Polski
Holding
Nieruchomości
S.A.
(„PHN”,
„Grupa”,
„Spółka”)
jest
jednym
z największych
w
Polsce
podmiotów
w sektorze
nieruchomości
komercyjnych
pod
względem
wartości
portfela.
Portfel
Grupy
obejmuje
156
wydzielonych
biznesowo
nieruchomości
o wartości
godziwej
około
3,5
mld
PLN.
Działalność
PHN
skoncentrowana
jest
w
Warszawie
oraz
największych
regionalnych
miastach,
m.in.
w
Trójmieście,
Poznaniu,
Łodzi
i
we
Wrocławiu.
PHN
ma
wieloletnie
doświadczenie
zarówno
w zarządzaniu
nieruchomościami,
jak
i w realizacji
projektów
deweloperskich. Od 13 lutego 2013 roku PHN jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
PHN
realizuje
nowoczesne
projekty
komercyjne
samodzielnie
oraz we współpracy
z
partnerami
o
wieloletnim
doświadczeniu
i ugruntowanej
pozycji
rynkowej.
Inwestycje
firmowane
przez
Spółkę
odznaczają
się
ponadczasową
architekturą
i
dbałością
o
jakość.
Spełniają
najbardziej
wyśrubowane
standardy,
dzięki
czemu
trafiają
w
gusta
najbardziej
wymagających
klientów.
Polski
Holding
Nieruchomości
S.A.
powstał
w 2011
roku
w
wyniku
konsolidacji
spółek
należących
do
Skarbu
Państwa,
prowadzących
działalność
w
sektorze
nieruchomości
w
Polsce
lub
posiadających
w
swoim
portfelu
istotne
aktywa
nieruchomościowe.
Spółki
wchodzące
w
skład
Grupy
Kapitałowej
wniosły
znaczący
wkład
w
historię
powojennej
architektury
Warszawy.
Nieruchomości
należące
do
PHN
kojarzone
są
z historią
stolicy,
jak
neorenesansowy
zabytkowy
Pałac
Kossakowskich
przy
ulicy
Nowy
Świat
19
czy
Intraco
-
pierwszy
warszawski
wieżowiec,
wzniesiony
w 1975
roku
przy ulicy
Stawki 2.
Działalność Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. przedstawiono w poniższej tabeli.
O Grupie Polski Holding Nieruchomości S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
•
Biura - przeważająca część portfela nieruchomości
•
Mieszkania (sprzedaż nowych i wynajem istniejących)
•
Pozostałe
•
Hotele (własne i we współpracy)
•
Logistyka (z partnerami lub w formule BTS)
•
Handel (w formule BTS dla wybranych najemców)
•
Warszawa
•
Trójmiasto
•
Wrocław
•
Kraków
•
Katowice
•
Łódź
•
Poznań
•
Atrakcyjne lokalizacje
zapewniające efektywność
•
Współpraca z podmiotami zewnętrznymi
•
Współpraca ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa
•
Prowadzenie inwestycji dla podmiotów zewnętrznych
•
Transakcje M&A
•
Projekty specjalne
•
Przebudowa portfela nieruchomości
•
Efektywne zarządzanie nieruchomościami
•
Unikatowe lokalizacje
•
Rotacja aktywów
•
Nowe projekty deweloperskie
•
Wysoka jakość relacji z klientami
Wzrost wartości marki i zwiększenie jej rozpoznawalności
•
Kluczowe wartości Grupy Kapitałowej PHN
•
Atrakcyjne lokalizacje nieruchomości będących w portfelu oraz flagowe projekty deweloperskie
•
Doskonałe wykonanie realizowanych inwestycji
•
Wysoka jakość architektoniczna inwestycji (w tym również dzięki wyłonieniu projektów w drodze konkursów architektonicznych)
•
Nowoczesność i rozwój oraz partnerstwo i współpraca
•
Odpowiedzialność społeczna i troska o środowisko (działalność innowacyjna i stosowanie rozwiązań proekologicznych)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
5
1.2
Grupa Kapitałowa w liczbach
Grupa Kapitałowa w liczbach wg stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku
ZYSK NETTO GRUPY
[mln PLN]
Skorygowana EBITDA
[mln PLN]
113,2
|
31.12.2020:
114,9
|
-1,5 %
73,7
|
31.12. 2020:
70,1
|
+ 5,1
%
111,2
|
31.12. 2020: 150,2
|
-26,0%
Grupa
w
2021
roku
zrealizowała
wynik
z
najmu
na
poziomie
113,2
mln
PLN
wobec
114,9
mln
PLN
w 2020 roku.
Grupa
w
2021
roku
wypracowała
73,7
mln
PLN
zysku
netto
wobec 70,1 mln PLN w 2020 roku.
Na
dzień
31
grudnia
2021
roku
odnotowano
spadek
wskaźnika
efektywności
Grupy,
skorygowanej
EBITDA,
do poziomu 111,2 mln PLN.
4 317,7
|
31.12. 2020:
4 179,0
|
+ 3,3%
10,7%
|
31.12. 2020: 12,0% | -
1,3 p.p
34,3%
|
31.12. 2020: 33,7 % | 0,6 p.p.
Na
dzień
31
grudnia
2021
roku
aktywa
Grupy
wynosiły
4 317,7
mln
PLN.
Główną
pozycją
są
nieruchomości
inwestycyjne (80,0% aktywów).
Wskaźnik
pustostanów
dla
nieruchomości
pozostających
w
portfelu
na
dzień
31
grudnia
2021
roku
wyniósł
10,7%
wobec 12,0% w 2020 roku.
Na
dzień
31
grudnia
2021
roku
poziom
LTV
osiągnął
poziom 34,3% wobec 33,7% w 2020 roku.
Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2017 – 2021
Wynik z działalności deweloperskiej
Wynik z działalności budowlanej
Wynik z pozostałej działalności
Koszty administracyjne i sprzedaży
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
Zysk netto z działalności kontynuowanej
Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Długoterminowe zapasy deweloperskie
Długoterminowe aktywa finansowe
Nieruchomości inwestycyjne
Zapasy związane z działalnością deweloperską
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Zobowiązania z tytułu leasingu
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
6
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Pan
Marcin
Mazurek
jest
absolwentem
IESE
Business
School,
University
of
Navarra
w
Barcelonie.
Pan
Marcin
Mazurek
posiada
doświadczenie
w
zakresie
zarządzania
projektami
rozwojowymi,
badań
due
diligence,
optymalizacji
procesów,
skutecznego
wdrażania
zmian,
budowania
nowych
linii
biznesowych,
tworzenia
strategii
oraz
zarządzania
dużymi
zasobami
ludzkimi.
Pan
Marcin
Mazurek
od
2012
r.
do
końca
kwietnia
2018
r.
był
Dyrektorem
Zarządzającym
w
Kredobank
S.A.
na
Ukrainie
odpowiedzialnym
za
obszar
bankowości
detalicznej,
w
tym
produktów
hipotecznych,
funduszy
inwestowania
budownictwa
oraz
bankowości
elektronicznej
wraz
z
kanałami
zdalnymi.
W
latach
2009-2011
pełnił
funkcję
Dyrektora
Departamentu Rozwoju biznesu w Inteligo Financial Service S.A.
Pan
Tomasz
Sztonyk
jest
absolwentem
Collegium
Humanum
Warsaw
Management
University
i
Apsley
Business
School-London,
gdzie
uzyskał
tytuł
Executive
Master
of
Business
Administration
(MBA).
Ukończył
także
Akademię
Muzyczną
im.
Karola
Lipińskiego
we
Wrocławiu.
Od
lutego
2008
roku
pełnił
funkcję
Prezesa
Zarządu
Fundacji
Teatru
Muzycznego
CAPITOL
we
Wrocławiu.
Od
lutego
2016
r.
do
lutego
2018
r.
pełnił
funkcję
Dyrektora
Biura
Administracyjnego
Ministerstwa
Rozwoju,
a
następnie
Ministerstwa
Inwestycji
i
Rozwoju.
Od
marca
do
czerwca
2018
r.
pełnił
funkcję
Dyrektora
Administracyjnego,
a
następnie
Dyrektora
Biura
Dyrektora
Generalnego
Kancelarii
Prezesa
Rady Ministrów.
Członek Zarządu ds. Rozwoju
Pan
Piotr
Przednowek
jest
absolwentem
Wyższej
Szkoły
Handlu
i
Finansów
Międzynarodowych,
gdzie
uzyskał
tytuł
Executive
Master
of
Business
Administration.
Ukończył
również
studia
podyplomowe
w Wyższej
Szkole
Przedsiębiorczości
i Zarządzania
im.
Leona
Koźmińskiego
w Warszawie
na
kierunku
Zarządzenie
Zasobami
Ludzkimi
dla
Menadżerów
Personalnych.
Pan
Piotr
Przednowek
posiada
bogate
doświadczenie
w
pracy
w
branży
nieruchomości,
audytu
wewnętrznego
i
kontroli
doraźnych
w
spółkach.
Od
czerwca
2019
r.
zatrudniony
w
Polskim
Holdingu
Nieruchomości
S.A.
na
stanowisku
Dyrektora
Biura
Wynajmu
i
Komercjalizacji.
W
latach
2018
-
2019
kierował
Wydziałem
Audytu
w
PGNiG
Termika
S.A.
W
latach
2016-2018
był
doradcą
ds.
nieruchomości
w
MAXON
S.A.
Przez
wiele
lat
związany
z
PKP
Cargo
S.A.
gdzie
zajmował
się audytem wewnętrznym i ochroną informacji niejawnych.
