Image should be here
S p r a w o z d a n i e Z a r z ą d u z D z i a ł a l n o ś c i S p ó ł k i P o l s k i H o l d i n g N i e r u c h o m o ś c i S . A . z a r o k z a k o ń c z o n y 3 1 g r u d n i a 2 0 2 1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej ............................................................................................................................... 4
1.1 O Grupie Kapitałowej ...................................................................................................................................................................... 4
1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach .......................................................................................................................................................... 5
1.3 Zarząd PHN S.A. ............................................................................................................................................................................. 6
1.4 Rada Nadzorcza PHN S.A. ............................................................................................................................................................. 7
2. Otoczenie rynkowe .......................................................................................................................................................................... 9
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej ......................................................................................................... 13
3.1 Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej ..................................................................................................................................... 13
3.2 Akwizycje i dezinwestycje ............................................................................................................................................................. 15
3.3 Kluczowe projekty deweloperskie ................................................................................................................................................. 15
4. Działalność Grupy Kapitałowej ...................................................................................................................................................... 16
4.1 Rynek najmu powierzchni komercyjnych ...................................................................................................................................... 17
4.2 Deweloperski rynek mieszkaniowy ............................................................................................................................................... 18
4.3 Rynek hotelowy ............................................................................................................................................................................. 18
4.4 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców ............................................................................................................................. 18
5. Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej ............................................................................................................................ 20
5.1 Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023 ......................................................................................................................................... 20
5.2 Realizacja strategii ........................................................................................................................................................................ 20
5.3 Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN .......................................................................................................................... 20
5.4 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ................................................................................................................ 22
6. Najważniejsze wydarzenia w 2021 roku ....................................................................................................................................... 22
7. Sytuacja finansowa ....................................................................................................................................................................... 25
7.1. Sytuacja finansowa Spółki ............................................................................................................................................................ 25
7.1.1. Główne czynniki mające wpływ na osiągnięty zysk ...................................................................................................................... 25
7.1.2. Sytuacja finansowa Spółki ............................................................................................................................................................ 26
7.1.3. Wskaźniki finansowe Spółki .......................................................................................................................................................... 27
8. Organizacja Grupy Kapitałowej ..................................................................................................................................................... 28
8.1. Struktura Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................................... 28
8.2. Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami ........................................................................................ 30
8.3. Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe ...................................................................................................... 30
8.4. Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową .................................................................................................................... 30
8.5. Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących ................................................................................ 31
9. Istotne czynniki ryzyka .................................................................................................................................................................. 32
9.1 Ryzyko prawne .............................................................................................................................................................................. 32
9.2 Ryzyka rynkowe ............................................................................................................................................................................ 34
9.3 Ryzyka płynności i kredytowe ....................................................................................................................................................... 34
9.4 Ryzyka branżowe .......................................................................................................................................................................... 35
9.5 Pozostałe ryzyka ........................................................................................................................................................................... 38
10. PHN na rynku kapitałowym ........................................................................................................................................................... 41
10.1. Notowania ..................................................................................................................................................................................... 41
10.2. Relacje inwestorskie ..................................................................................................................................................................... 43
10.3. Rekomendacje analityków ............................................................................................................................................................ 43
10.4. Polityka dywidendowa ................................................................................................................................................................... 43
10.5. Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2022 roku .................................................................................................... 44
11. Ład korporacyjny ........................................................................................................................................................................... 45
11.1. Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego ................................................................................................................................ 45
11.2. Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji ......................................................................................................................... 54
11.2.1 Struktura akcjonariatu ................................................................................................................................................................... 54
11.2.2 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących ....................................................................... 54
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11.2.3 Program akcji pracowniczych ........................................................................................................................................................ 54
11.2.4 Nabycie akcji własnych ................................................................................................................................................................. 54
11.2.5 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne ..................................................................... 54
11.2.6 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia praw własności papierów wartościowych ........................ 55
11.2.7 Zasady zmiany Statutu Spółki ....................................................................................................................................................... 55
11.2.8 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki oraz ich komitetów .................................................... 55
11.2.9 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia ................................................................................... 63
12 Społeczna odpowiedzialność biznesu ........................................................................................................................................... 65
12.1 Cel działania oraz wartości ........................................................................................................................................................... 65
12.2 Narzędzia realizacji strategii CSR ................................................................................................................................................. 65
12.3 Etyka w działaniu .......................................................................................................................................................................... 66
12.4 Działalność na rzecz społeczeństwa ............................................................................................................................................. 66
12.5 Wpływ na środowisko .................................................................................................................................................................... 67
13 Pozostałe informacje ..................................................................................................................................................................... 68
13.1 Umowy kredytów i pożyczek ......................................................................................................................................................... 68
13.2 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje ............................................................................................... 68
13.3 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne .................................................................................................................. 68
13.4 Umowa z firmą audytorską ............................................................................................................................................................ 68
14 Oświadczenia Zarządu .................................................................................................................................................................. 68
14.1. W sprawie rzetelności sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego ....................................................................... 68
14.2. W sprawie firmy audytorskiej ........................................................................................................................................................ 68
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
4
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
1.1 O Grupie Kapitałowej
Polski Holding Nieruchomości S.A. („PHN”, „Grupa”, „Spółka”) jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje 156 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości godziwej około 3,5 mld PLN. Działalność PHN skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i we Wrocławiu. PHN ma wieloletnie doświadczenie zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów deweloperskich. Od 13 lutego 2013 roku PHN jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
PHN realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez Spółkę odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów. Polski Holding Nieruchomości S.A. powstał w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa, prowadzących działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadających w swoim portfelu istotne aktywa nieruchomościowe. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej wniosły znaczący wkład w historię powojennej architektury Warszawy. Nieruchomości należące do PHN kojarzone z historią stolicy, jak neorenesansowy zabytkowy Pałac Kossakowskich przy ulicy Nowy Świat 19 czy Intraco - pierwszy warszawski wieżowiec, wzniesiony w 1975 roku przy ulicy Stawki 2.
Działalność Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. przedstawiono w poniższej tabeli.
O Grupie Polski Holding Nieruchomości S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
CO?
GDZIE?
Biura - przeważająca część portfela nieruchomości
Mieszkania (sprzedaż nowych i wynajem istniejących)
Pozostałe
Hotele (własne i we współpracy)
Logistyka (z partnerami lub w formule BTS)
Handel (w formule BTS dla wybranych najemców)
Warszawa
Trójmiasto
Wrocław
Kraków
Katowice
Łódź
Poznań
Atrakcyjne lokalizacje zapewniające efektywność
JAK?
“+”
Współpraca z podmiotami zewnętrznymi
Współpraca ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa
Prowadzenie inwestycji dla podmiotów zewnętrznych
Transakcje M&A
Projekty specjalne
Przebudowa portfela nieruchomości
Efektywne zarządzanie nieruchomościami
Unikatowe lokalizacje
Rotacja aktywów
Nowe projekty deweloperskie
Wysoka jakość relacji z klientami
Wzrost wartości marki i zwiększenie jej rozpoznawalności
Kluczowe wartości Grupy Kapitałowej PHN
Atrakcyjne lokalizacje nieruchomości będących w portfelu oraz flagowe projekty deweloperskie
Doskonałe wykonanie realizowanych inwestycji
Wysoka jakość architektoniczna inwestycji (w tym również dzięki wyłonieniu projektów w drodze konkursów architektonicznych)
Nowoczesność i rozwój oraz partnerstwo i współpraca
Odpowiedzialność społeczna i troska o środowisko (działalność innowacyjna i stosowanie rozwiązań proekologicznych)
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
5
1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach
Grupa Kapitałowa w liczbach wg stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku
WYNIK Z NAJMU [mln PLN]
ZYSK NETTO GRUPY [mln PLN]
Skorygowana EBITDA [mln PLN]
113,2 | 31.12.2020: 114,9 | -1,5 %
73,7 | 31.12. 2020: 70,1 | + 5,1 %
111,2 | 31.12. 2020: 150,2 | -26,0%
Grupa w 2021 roku zrealizowała wynik z najmu na poziomie 113,2 mln PLN wobec 114,9 mln PLN w 2020 roku.
Grupa w 2021 roku wypracowała 73,7 mln PLN zysku netto wobec 70,1 mln PLN w 2020 roku.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku odnotowano spadek wskaźnika efektywności Grupy, skorygowanej EBITDA, do poziomu 111,2 mln PLN.
AKTYWA GRUPY [mln PLN]
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW [%]
LTV [%]
4 317,7 | 31.12. 2020: 4 179,0 | + 3,3%
10,7% | 31.12. 2020: 12,0% | - 1,3 p.p
34,3% | 31.12. 2020: 33,7 % | 0,6 p.p.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku aktywa Grupy wynosiły 4 317,7 mln PLN. Główną pozycją nieruchomości inwestycyjne (80,0% aktywów).
Wskaźnik pustostanów dla nieruchomości pozostających w portfelu na dzień 31 grudnia 2021 roku wyniósł 10,7% wobec 12,0% w 2020 roku.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku poziom LTV osiągnął poziom 34,3% wobec 33,7% w 2020 roku.
Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2017 – 2021
2021
2020
2019
2018
2017
Wynik z najmu
113,2
114,9
98,1
84,6
81,2
Wynik z działalności deweloperskiej
38,5
97,2
4,3
0,1
0,1
Wynik z działalności budowlanej
11,8
10,9
0,4
0,0
0,0
Wynik z pozostałej działalności
(8,8)
(9,7)
0,2
1,3
1,4
Koszty administracyjne i sprzedaży
(55,3)
(53,2)
(39,2)
(32,3)
(31,4)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
168,6
173,3
117,4
65,2
36,5
Zysk netto z działalności kontynuowanej
73,7
70,1
69,0
47,8
31,4
Zysk netto
73,7
70,1
69,0
47,8
31,4
Całkowite dochody ogółem
78,4
72,0
69,1
47,5
31,4
Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
78,7
72,0
67,6
47,7
31,5
EBITDA
175,8
177,6
128,5
66,6
37,6
Skorygowana EBITDA
111,2
150,2
64,9
54,3
52,1
Aktywa trwałe
3 868,3
3 478,3
3 121,2
2 497,1
2 404,5
Długoterminowe zapasy deweloperskie
90,8
0,0
0,0
0,0
0,0
Długoterminowe aktywa finansowe
61,6
52,7
5,0
39,8
11,0
Nieruchomości inwestycyjne
3 453,1
3 268,8
2 937,2
2 320,7
2 270,2
Rzeczowe aktywa trwałe
206,2
93,6
90,6
56,4
47,4
Aktywa obrotowe
437,0
692,8
646,9
286,4
215,0
Zapasy związane z działalnością deweloperską
187,9
99,1
247,6
131,6
78,8
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
91,5
91,1
81,0
40,1
32,0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
135,3
476,0
283,4
114,3
104,1
Aktywa ogółem
4 317,7
4 179,0
3 784,10
2 783,50
2 642,90
Zadłużenie finansowe
1 201,2
1 153,4
706,4
528,4
506,4
Zobowiązania z tytułu leasingu
321,5
283,6
283,1
0,0
0,0
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
123,4
81,2
54,1
22,8
21,8
Kapitały ogółem
2 392,2
2 328,1
2 282,5
2 048,0
2 013,3
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 374,0
2 299,8
2 251,0
2 021,0
1 985,8
Udziały niekontrolujące
18,2
28,3
31,5
27,0
27,5
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
26,5
252,2
163,2
82,5
70,2
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(361,7)
(162,9)
(125,5)
(56,7)
10,1
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(5,5)
218,9
131,4
(15,6)
(52,4)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
6
1.3 Zarząd PHN S.A.
Prezes Zarządu
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Marcin Mazurek
Tomasz Sztonyk
Pan Marcin Mazurek jest absolwentem IESE Business School, University of Navarra w Barcelonie. Pan Marcin Mazurek posiada doświadczenie w zakresie zarządzania projektami rozwojowymi, badań due diligence, optymalizacji procesów, skutecznego wdrażania zmian, budowania nowych linii biznesowych, tworzenia strategii oraz zarządzania dużymi zasobami ludzkimi. Pan Marcin Mazurek od 2012 r. do końca kwietnia 2018 r. był Dyrektorem Zarządzającym w Kredobank S.A. na Ukrainie odpowiedzialnym za obszar bankowości detalicznej, w tym produktów hipotecznych, funduszy inwestowania budownictwa oraz bankowości elektronicznej wraz z kanałami zdalnymi. W latach 2009-2011 pełnił funkcję Dyrektora Departamentu Rozwoju biznesu w Inteligo Financial Service S.A.
Pan Tomasz Sztonyk jest absolwentem Collegium Humanum Warsaw Management University i Apsley Business School-London, gdzie uzyskał tytuł Executive Master of Business Administration (MBA). Ukończył także Akademię Muzyczną im. Karola Lipińskiego we Wrocławiu. Od lutego 2008 roku pełnił funkcję Prezesa Zarządu Fundacji Teatru Muzycznego CAPITOL we Wrocławiu. Od lutego 2016 r. do lutego 2018 r. pełnił funkcję Dyrektora Biura Administracyjnego Ministerstwa Rozwoju, a następnie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. Od marca do czerwca 2018 r. pełnił funkcję Dyrektora Administracyjnego, a następnie Dyrektora Biura Dyrektora Generalnego Kancelarii Prezesa Rady Ministrów.
Członek Zarządu ds. Rozwoju
Piotr Przednowek
Pan Piotr Przednowek jest absolwentem Wyższej Szkoły Handlu i Finansów Międzynarodowych, gdzie uzyskał tytuł Executive Master of Business Administration. Ukończył również studia podyplomowe w Wyższej Szkole Przedsiębiorczości i Zarządzania im. Leona Koźmińskiego w Warszawie na kierunku Zarządzenie Zasobami Ludzkimi dla Menadżerów Personalnych. Pan Piotr Przednowek posiada bogate doświadczenie w pracy w branży nieruchomości, audytu wewnętrznego i kontroli doraźnych w spółkach. Od czerwca 2019 r. zatrudniony w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. na stanowisku Dyrektora Biura Wynajmu i Komercjalizacji. W latach 2018 - 2019 kierował Wydziałem Audytu w PGNiG Termika S.A. W latach 2016-2018 był doradcą ds. nieruchomości w MAXON S.A. Przez wiele lat związany z PKP Cargo S.A. gdzie zajmował się audytem wewnętrznym i ochroną informacji niejawnych.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here