Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Raport roczny zawiera:
1. List Prezesa Zarządu
2. Wybrane dane finansowe
3. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
4. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
5. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
6. Informację Zarządu
7. Oświadczenie i Ocenę Rady Nadzorczej
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
List Prezesa Zarządu
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Szanowni Państwo!
Z przyjemnością przedstawiamy Państwu Jednostkowy Raport Roczny Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oraz Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., w których prezentujemy nasze wyniki finansowe i najważniejsze osiągnięcia w trudnym 2022 roku.
Miniony rok był bowiem kolejnym, w którym udało się naszej spółce osiągnąć stabilne wysokie wyniki finansowe. Grupa PHN skutecznie stawiła czoła niesprzyjającym warunkom rynkowym wynikającym z agresji Rosji na Ukrainę: kryzysowi energetycznemu, wpływającemu na niespotykaną wcześniej zwyżkę cen nośników energii i paliw, co przełożyło się na wzrost cen usług wykonawczych i materiałów budowlanych, kluczowych z punktu widzenia naszej spółki. Wysoka inflacja doprowadziła do serii podwyżek stóp procentowych do poziomu 6,75%, i w konsekwencji wzrostu kosztów finansowania i zahamowania sprzedaży kredytów hipotecznych. Jednak pomimo trudnych warunków makroekonomicznych, osiągnęliśmy dobre wyniki finansowe, a wynik z najmu utrzymaliśmy na poziomie zbliżonym do 2021 roku.
Dzisiaj, po doświadczeniach wynikających z pandemii COVID-19, i trwającej wojny w Ukrainie wiem, że mimo prognozowanego spowolnienia gospodarczego w Polsce, i recesji w Unii Europejskiej, jesteśmy gotowi podejmować wszystkie niezbędne działania, by utrzymać nasze finanse na stabilnym i bezpiecznym poziomie.
Portfel naszej Grupy obejmuje obecnie ponad 150 aktywów nieruchomościowych o łącznej wartości około 3,7 mld zł, co plasuje nas w czołówce największych firm branży w Polsce. Naszym nadrzędnym celem pozostaje dalsze zwiększanie wartości naszej spółki i zapewnienie jej dynamicznego rozwoju. Planujemy realizację nowych projektów inwestycyjnych, o ile będą ku temu sprzyjać warunki makroekonomiczne. Prace przy aktualnie realizowanych projektach przebiegają zgodnie z zaplanowanym harmonogramem.
Konsekwentnie realizujemy nasze założenia strategiczne sukcesywnie zwiększając wartość i rozpoznawalność marki PHN, poprzez dywersyfikację obszarów naszej działalności biznesowej. Umacniamy naszą pozycję w perspektywicznych segmentach rynku i uważnie obserwujemy sytuację w całej branży nieruchomości, elastycznie dostosowując naszą ofertę do zmieniających się potrzeb klientów.
W 2022 roku pozwolenie na użytkowanie uzyskały nasze dwie flagowe inwestycje w segmencie biurowym w Warszawie: SKYSAWA i INTRACO Prime, oba klasy A. Wyłącznym najemcą SKYSAWA, o powierzchni 34,5 tys. mkw. został PKO Bank Polski, największy bank w Polsce, i w regionie. Dla INTRACO Prime pozyskujemy kolejnych najemców.
Warto podkreślić, że oba nowe obiekty biurowe w portfelu PHN certyfikowane w uznawanym na całym świecie za prestiżowy, systemie BREEAM, który oznacza, że budynek będzie przyjazny środowisku i efektywny energetycznie. Kompleks SKYSAWA otrzymał końcowy certyfikat zrównoważonego budownictwa BREEAM na poziomie Outstanding z wynikiem 95,6%. Jest to aktualnie najwyższa ocena zdobyta w Polsce w schemacie BREEAM International 2016 . Druga inwestycja realizowana przez Grupę Kapitałową PHN - INTRACO Prime otrzymała certyfikat na bardzo wysokim poziome Excellent. Nowe budynki PHN charakteryzują się doskonałą lokalizacją w centrum Warszawy, zapewniającą dostęp do komunikacji miejskiej, co pozwala na rezygnację z samochodu w drodze do pracy i w konsekwencji ograniczenie emisji śladu węglowego.
Nasze biurowce zostały docenione przez światowych ekspertów z branży nieruchomości. SKYSAWA była dwukrotnie nominowana do nagród BREEAM Awards, również dwukrotnie nominowana do Prime Property Prize oraz otrzymała nominacje do konkursów Eurobuild Awards, Budowa Roku oraz Modernizacja Roku & Budowa Roku XXI. Natomiast INTRACO Prime otrzymał wyróżnienia w konkursach Modernizacja Roku & Budowa Roku oraz Budowa Roku, jak również był nominowany do Eurobuild Awards.
Zarówno SKYSAWA, jak i INTRACO Prime były realizowane w poszanowaniu dla środowiska naturalnego. W kolejnych latach będziemy rozszerzać nasze zrównoważone działania poprzez wdrażanie coraz powszechniej narzędzi i metodyki BIM. Projekty przygotowane w ten sposób pozwolą m.in. już na etapie projektowym wstępnie, a z czasem nawet bardzo dokładnie określić ślad węglowy.
Stabilne i wysokie wyniki Grupy PHN to efekt konsekwentnej dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. W 2022 roku po raz kolejny udowodniliśmy, że jesteśmy w stanie zaprojektować i zrealizować zarówno duże kompleksy biurowo-handlowe, jak i kameralne osiedla mieszkaniowe. Od kilku lat konsekwentnie zwiększamy liczbę realizowanych przez nas projektów deweloperskich. Aktualnie w realizacji dwie inwestycje: Kolej na 19 na warszawskiej Woli oraz Osiedle ŁAN we Wrocławiu, które zostaną oddane do użytkowania w 2024 roku. W planach mamy kolejne osiedla mieszkaniowe.
Pandemia COVID-19 znacząco przyśpieszyła rozwój usług e-commerce w Polsce, największego rynku w regionie szacowanego obecnie na ok. 100 mld zł, z perspektywą wzrostu o 50% w ciągu 3-4 lat, w związku z czym obserwujemy ogromne zainteresowanie najmem wysokiej klasy powierzchni magazynowych zlokalizowanych w atrakcyjnych lokalizacjach. W ubiegłym roku rozpoczęliśmy z rozbudowę powierzchni magazynowej i biurowej parku logistycznego PHN Pruszków. Na początku 2023 roku przekazaliśmy naszemu najemcy firmie DPD Polska,
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
List Prezesa Zarządu
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
spółce-córce globalnego koncernu i jednemu z liderów rynku przesyłek kurierskich w Polsce prawie 4 tys. mkw. dodatkowej nowoczesnej i funkcjonalnej powierzchni magazynowej. Oznacza to, że DPD Polska będzie dysponował ponad 18 tys. mkw. w naszym obiekcie.
Zamierzamy dalej rozwijać się w tym perspektywicznym segmencie rynku, dlatego też PHN i Hillwood, amerykański deweloper i firma zarządzająca obiektami magazynowymi podpisały umowę joint venture w sprawie budowy parku logistycznego w Zgorzelcu. W przygranicznym mieście w województwie dolnośląskim planujemy wspólnie realizację kompleksu z potencjałem ok. 220 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i uzupełniającej powierzchni biurowej.
W imieniu Zarządu PHN chciałbym podziękować wszystkim pracownikom naszej Grupy za ich zaangażowanie w przedsięwzięcia skutecznie realizowane przez nas w tym pełnym trudnych wyzwań 2022 roku, i konsekwentnie w bieżącym roku. Podziękowania za powierzone nam zaufanie i wsparcie przy realizacji naszej strategii kieruję również do Rady Nadzorczej i do naszych Akcjonariuszy. Zapewniam, że jesteśmy Grupą o silnych fundamentach, gotową do podejmowania ambitnych wyzwań w trudnym geopolitycznie i makroekonomicznie otoczeniu.
Z wyrazami szacunku,
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu PHN S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Wybrane dane finansowe
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Wybrane dane finansowe
w mln PLN
w mln EUR
Wybrane jednostkowe dane finansowe
Rok zakończony 31 grudnia 2022
Rok zakończony 31 grudnia 2021
Rok zakończony 31 grudnia 2022
Rok zakończony 31 grudnia 2021
I. Przychody operacyjne
39,7
39,4
8,5
8,6
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej
13,3
63,0
2,8
13,8
III. Zysk (strata) brutto
13,3
63,0
2,8
13,8
IV. Zysk (strata) netto
4,6
72,7
1,0
15,9
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(10,9)
(6,1)
(2,3)
(1,3)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(29,1)
(254,0)
(6,2)
(55,5)
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
26,8
7,3
5,7
1,6
VIII. Przepływy pieniężne netto razem
(13,2)
(252,8)
(2,8)
(55,2)
Stan na 31 grudnia 2022
Stan na 31 grudnia 2021
Stan na 31 grudnia 2022
Stan na 31 grudnia 2021
IX. Aktywa
2 842,1
2 780,5
606,0
604,5
X. Zobowiązania długoterminowe
426,9
558,7
91,0
121,5
XI. Zobowiązania krótkoterminowe
242,8
35,5
51,8
7,7
XII. Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 172,4
2 186,3
463,2
475,3
XIII. Kapitał zakładowy
51,2
51,2
10,9
11,1
XIV. Liczba akcji (szt.)
51 217 313
51 217 313
51 217 313
51 217 313
XV. Zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
0,09
1,41
0,02
0,31
XVI. Wartość księgowa na jedną akcję przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
42,43
42,69
9,05
9,28
Powyższe dane finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku i rok zakończony 31 grudnia 2021 roku zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:
pozycje aktywów i pasywów - według średniego kursu ustalonego przez Narodowy Bank Polski na 31 grudnia 2022 roku: 4,6899 PLN/EUR oraz 31 grudnia 2021 roku: 4,5994 PLN/EUR;
pozycje jednostkowego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz jednostkowego rachunku przepływów pieniężnych - według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego miesiąca okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku: 4,6883 PLN/EUR oraz okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku: 4,5775 PLN/EUR.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
6
Spis treści
A. Sprawozdanie finansowe ................................................................................................................................................................... 9
Sprawozdanie z sytuacji finansowej ........................................................................................................................................................... 9
Sprawozdanie z całkowitych dochodów ................................................................................................................................................... 10
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ............................................................................................................................................ 10
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych ................................................................................................................................................ 11
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................................. 12
1. Informacje ogólne .......................................................................................................................................................................... 12
1.1 O spółce ........................................................................................................................................................................................ 12
1.2 Skład Zarządu ............................................................................................................................................................................... 12
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego .................................................................................................................... 13
3. Identyfikacja sprawozdania finansowego ...................................................................................................................................... 13
4. Inwestycje Spółki ........................................................................................................................................................................... 14
5. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie ......................................................... 14
6. Istotne zasady (polityka) rachunkowości ....................................................................................................................................... 15
6.1 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych .......................................................................................................................... 15
6.1.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji ...................................................................................................................................... 15
6.1.2 Transakcje i salda ......................................................................................................................................................................... 15
6.1.3 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................................................................................... 15
6.2 Utrata wartości aktywów niefinansowych ...................................................................................................................................... 16
6.3 Koszty finansowania zewnętrznego .............................................................................................................................................. 16
6.4 Udziały w jednostkach zależnych .................................................................................................................................................. 16
6.5 Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................................. 17
6.6 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa ................................................................................................................................ 18
6.7 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ................................................................................................................................................ 18
6.8 Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne ....................................................................................................... 18
6.9 Kapitały ......................................................................................................................................................................................... 19
6.10 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania ................................................................................................................ 19
6.11 Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................................... 19
6.12 Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................................. 19
6.13 Rezerwy ........................................................................................................................................................................................ 20
6.14 Przychody ..................................................................................................................................................................................... 20
6.15 Koszty ........................................................................................................................................................................................... 20
6.16 Dywidenda .................................................................................................................................................................................... 20
6.17 Koszty finansowe .......................................................................................................................................................................... 20
7. Zarządzanie ryzykiem finansowym ............................................................................................................................................... 20
7.1 Czynniki ryzyka finansowego ........................................................................................................................................................ 20
7.1.1 Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................................................ 21
7.1.2 Ryzyko kredytowe ......................................................................................................................................................................... 21
7.1.3 Ryzyko utraty płynności ................................................................................................................................................................ 21
7.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym .............................................................................................................................................. 22
7.3 Ważne oszacowania i założenia ................................................................................................................................................... 22
7.4 Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................................. 23
8. Udziały w jednostkach zależnych .................................................................................................................................................. 23
9. Pozostałe aktywa finansowe ......................................................................................................................................................... 24
10. Struktura należności ...................................................................................................................................................................... 24
11. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych .............................................. 24
12. Struktura zobowiązań .................................................................................................................................................................... 25
13. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego ........................................................................................... 25
14. Kapitał podstawowy ...................................................................................................................................................................... 26
15. Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną .................................................................................................................................... 26
16. Przychody i koszty działalności operacyjnej ................................................................................................................................. 26
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
7
17. Dywidendy i przychody finansowe ................................................................................................................................................ 26
18. Koszty finansowe .......................................................................................................................................................................... 27
19. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej .................................................................................................................................. 27
20. Koszty według rodzaju .................................................................................................................................................................. 27
21. Podział zysku Spółki za 2021 rok .................................................................................................................................................. 28
22. Zysk na jedną akcję ...................................................................................................................................................................... 28
23. Rekomendacja Zarządu dotycząca przeznaczenia zysku (straty) netto za 2022 rok ................................................................... 28
24. Zobowiązania inwestycyjne ........................................................................................................................................................... 28
25. Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................................................. 28
26. Transakcje z podmiotami powiązanymi ........................................................................................................................................ 28
26.1 Jednostka dominująca całej Grupy ............................................................................................................................................... 28
26.2 Wynagrodzenie Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki ..................................................................................................... 28
27. Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej ............................................................................................................................ 29
28. Pozostałe ...................................................................................................................................................................................... 29
29. Zdarzenia po dniu bilansowym ...................................................................................................................................................... 29
Image should be here
S PRAWOZDANIE F INANSOWE P OLSKI H OLDING N IERUCHOMOŚCI S.A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
SPORZĄDZONE ZGODNIE Z M IĘDZYNARODOWYMI S TANDARDAMI S PRAWOZDAWCZOŚCI F INANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ U NIĘ E UROPEJSKĄ
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
9
A. Sprawozdanie finansowe
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
na dzień 31 grudnia 2022 roku
Nota
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
AKTYWA
Aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe
0,7
1,0
Wartości niematerialne
0,1
0,3
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
13
0,8
9,3
Udziały w jednostkach zależnych
8
2 143,7
2 142,6
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
9
688,7
597,4
Aktywa trwałe razem
2 834,0
2 750,6
Aktywa obrotowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
10
2,8
3,3
Należności z tytułu podatku dochodowego
0,0
0,0
Krótkoterminowe aktywa finansowe
9
4,4
12,5
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
0,9
14,1
Aktywa obrotowe razem
8,1
29,9
Aktywa razem
2 842,1
2 780,5
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
12
(14,2)
(10,2)
Krótkoterminowe zadłużenie
12
(228,5)
(25,1)
Rezerwy krótkoterminowe
12
(0,1)
(0,2)
Zobowiązania krótkoterminowe razem
(242,8)
(35,5)
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie
12
(424,0)
(555,1)
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
12
(2,6)
(3,2)
Rezerwy długoterminowe
12
(0,3)
(0,4)
Zobowiązania długoterminowe razem
(426,9)
(558,7)
Zobowiązania razem
(669,7)
(594,2)
Aktywa netto
2 172,4
2 186,3
Kapitały
Kapitał podstawowy
14
51,2
51,1
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
14
0,0
0,1
Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną
15
1 930,8
1 930,8
Pozostałe kapitały zapasowe
185,8
131,6
Niepodzielone zyski zatrzymane
4,6
72,7
Kapitał własny ogółem
2 172,4
2 186,3
Pasywa razem
2 842,1
2 780,5
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
10
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
Rok zakończony
Nota
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Przychody z podstawowej działalności operacyjnej
16
39,7
39,4
Koszt własny podstawowej działalności operacyjnej
16
(44,2)
(39,7)
Zmiana wartości udziałów w jednostkach zależnych
8
1,1
64,9
Dywidendy
22,9
48,3
Przychody finansowe
17
57,1
16,9
Koszty finansowe
18
(49,9)
(52,2)
Zyski (straty) z tytu ł u utraty warto ś ci nale ż no ś ci handlowych i innych aktywów finansowych
(2,7)
(6,0)
Wynik z podstawowej działalności operacyjnej
24,0
71,6
Koszty administracyjne i sprzedaży
(9,9)
(9,3)
Pozostałe przychody
0,1
1,5
Pozostałe koszty
(0,9)
(0,8)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
13,3
63,0
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
13,3
63,0
Podatek dochodowy
19
(8,7)
9,7
Zysk (strata) netto
4,6
72,7
Pozostałe całkowite dochody
0,0
0,4
Całkowite dochody ogółem
4,6
73,1
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję w PLN
22
0,09
1,41
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
Nota
Kapitał podstawowy
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną
Pozostałe kapitały zapasowe
Niepodzielone zyski zatrzymane
Kapitał
razem
Stan na 1 stycznia 2022 roku
51,1
0,1
1 930,8
131,6
72,7
2 186,3
Zysk netto za okres
4,6
4,6
Pozostałe całkowite dochody
0,0
0,0
Całkowite dochody ogółem za okres
4,6
4,6
Wypłata dywidendy
(18,5)
(18,5)
Emisja akcji
14,15
0,0
0,0
Transfer pomiędzy kapitałami
0,1
(0,1)
54,2
(54,2)
0,0
Stan na 31 grudnia 2022 roku
51,2
0,0
1 930,8
185,8
4,6
2 172,4
Stan na 1 stycznia 2021 roku
51,0
0,0
1 929,0
141,5
7,6
2 129,1
Zysk netto za okres
72,7
72,7
Pozostałe całkowite dochody
0,4
0,4
Całkowite dochody ogółem za okres
73,1
73,1
Wypłata dywidendy
(17,9)
(17,9)
Emisja akcji
14,15
0,1
0,1
1,8
2,0
Transfer pomiędzy kapitałami
(9,9)
9,9
0,0
Stan na 31 grudnia 2021 roku
51,1
0,1
1 930,8
131,6
72,7
2 186,3
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
11
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
Rok zakończony
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk przed opodatkowaniem
13,3
63,0
Korekty przepływów z działalności operacyjnej
(24,2)
(69,1)
Amortyzacja
0,8
0,9
Zmiana odpisu aktualizującego udziały w jednostkach zależnych
(1,1)
(64,9)
Różnice kursowe netto
(0,7)
0,3
Przychody odsetkowe z działalności inwestycyjnej
(54,5)
(16,6)
Koszty finansowania
49,9
19,8
Zmiana kapitału obrotowego
11
(19,2)
(47,0)
Podatek dochodowy zapłacony
(0,2)
0,5
Utrata wartości i wycena aktywów finansowych do wartości godziwej
0,8
37,9
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(10,9)
(6,1)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Sprzedaż rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych
0,0
0,0
Sprzedaż obligacji / spłata pożyczek
139,1
133,9
Odsetki z działalności inwestycyjnej
13,1
1,8
Dywidendy
0,0
0,0
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych
(0,3)
(0,4)
Pożyczki
(181,0)
(383,5)
Nabycie udziałów, dopłaty w jednostkach zależnych
0,0
(5,8)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(29,1)
(254,0)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Kredyty i pożyczki
96,0
44,3
Emisja obligacji
0,0
0,0
Kredyty i pożyczki
(10,3)
(4,1)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu
(0,4)
(0,2)
Koszty finansowania
(40,0)
(14,8)
Dywidendy
(18,5)
(17,9)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
26,8
7,3
Przepływy pieniężne netto
(13,2)
(252,8)
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych
(13,2)
(252,8)
Środki pieniężne na początek okresu
14,1
266,9
Środki pieniężne na koniec okresu
0,9
14,1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
12
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające
1. Informacje ogólne
1.1 O spółce
Sprawozdanie finansowe Polski Holding Nieruchomości S.A. obejmuje rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku.
Polski Holding Nieruchomości S.A. („Spółka”, „Jednostka”, „PHN S.A.”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 25 marca 2011 roku. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie przy al. Jana Pawła II 12.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000383595. Spółce nadano numer statystyczny REGON 142900541.
Czas działalności Spółki jest nieoznaczony.
Podstawowym przedmiotem działalności zgodnie ze statutem jest prowadzenie działalności firmy holdingowej.
Podmiotem kontrolującym PHN S.A. na dzień bilansowy był Skarb Państwa.
PHN S.A. wraz ze spółkami tworzącymi Grupę Kapitałową jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości. Działalność PHN S.A. skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Poznaniu, Trójmieście, Łodzi, Wrocławiu, Krakowie i Katowicach.
Grupa ma wieloletnie doświadczenie w sektorach: biurowym, handlowym i logistycznym, zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów inwestycyjnych. Grupa realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z wysokiej klasy partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez PHN S.A. odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów.
W grudniu 2019 roku w skład Grupy Kapitałowej PHN weszła spółka Chemobudowa Kraków S.A., w związku z czym Grupa rozpoczęła świadczenie usług w segmencie budowlanym.
Akcje PHN S.A. od 13 lutego 2013 roku notowane na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie w systemie notowań ciągłych.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku PHN S.A. był pośrednio lub bezpośrednio jednostką dominującą dla ponad 50 podmiotów.
1.2 Skład Zarządu
Zgodnie z postanowieniami Statutu PHN S.A., Zarząd składa się z jednej do sześciu osób. W okresie sprawozdawczym oraz na dzień 31 grudnia 2022, Zarząd pracował w następującym składzie:
Imię i nazwisko
Funkcja
Okres od
Okres do
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu
01.05.2018
-
Szczepan Barszczewski
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
06.09.2022
-
Adam Lesiński
Członek Zarządu ds. Finansowych
01.08.2022
-
Tomasz Sztonyk
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
07.03.2019
-
Piotr Przednowek
Członek Zarządu ds. Rozwoju
02.03.2020
-
Tomasz Górnicki
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
30.04.2019
31.03.2022
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
13
Na dzień publikacji jednostkowego sprawozdania finansowego Zarząd pracował w następującym składzie:
Imię i nazwisko
Funkcja
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu
Szczepan Barszczewski
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
Adam Lesiński
Członek Zarządu ds. Finansowych
Tomasz Sztonyk
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Piotr Przednowek
Członek Zarządu ds. Rozwoju
2.
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”).
Sprawozdanie obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).
Walutą prezentacji sprawozdania Spółki jest złoty polski („PLN”). Wszystkie dane w sprawozdaniu Spółki, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w milionach PLN.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych zaklasyfikowanych jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Przygotowanie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF wymaga użycia pewnych istotnych szacunków księgowych. Wymaga również od Zarządu dokonania własnych ocen w ramach stosowania przyjętych przez Spółkę zasad rachunkowości. Zagadnienia, które wymagają dokonywania istotnych ocen lub cechują się szczególną złożonością bądź obszary, w przypadku których poczynione założenia i szacunki mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe, przedstawiono w nocie nr 7.3.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.
W związku z tym, w toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Spółki za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo - gospodarczej.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka wykazuje ujemne kapitały obrotowe netto w wysokości 234,7 mln PLN, które m.in. wynikają z kilku istotnych pozycji:
Wykup obligacji w kwocie 160,0 mln PLN Serii A z terminem zapadalności na dzień 5 czerwca 2023 roku;
Odsetki od obligacji w kwocie 46,2 mln PLN obliczonych według rocznej stopy 9,86% do zapłaty w czerwcu oraz grudniu 2023 roku;
Kredyt w rachunku bieżącym, którego wykorzystanie na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniosło 35,9 mln PLN. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego prowadzone działania zmierzające do odnowienia i zwiększenia limitu kredytu w rachunku bieżącym. Spółka posiada ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe oraz planuje uruchomienie zwiększonego limitu w drugim kwartale 2023.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka prowadzi działania zmierzające do pozyskania finansowania na pokrycie planowanych wydatków związanych z działalnością inwestycyjną. Prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami, gdzie posiada wstępne oferty z uzgodnionymi warunkami finansowymi na refinansowanie ukończonych projektów nieruchomościowych, m.in. dotyczące:
Zwiększenia kredytu obrotowego w rachunku bieżącym w kwocie około 100 mln PLN z terminem zapadalności przypadającym w drugim kwartale 2024 roku. Spółka posiada wstępną ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe oraz planuje uruchomienie zwiększonego limitu w drugim kwartale 2023 roku;
Rolowania obligacji Spółka rozważa dokonanie emisji obligacji w ramach programu w drugim kwartale 2023 roku z zastrzeżeniem wystąpienia odpowiednich warunków na rynku dłużnych papierów wartościowych.
Jednak stan zaawansowania negocjacji nie pozwala stwierdzić, na dzień przygotowania niniejszego sprawozdania finansowego, że powyższe umowy zostaną zawarte zgodnie z zakładanym harmonogramem. Powyższe okoliczności wskazują, że występuje znacząca niepewność, budząca poważne wątpliwości co do zdolności Spółki do kontynuacji działalności.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
14
Dodatkowo, Spółka posiada otwarty program emisji obligacji do kwoty 1 mld PLN, w ramach którego zostały wyemitowane dopiero dwie serie o łącznej wartości nominalnej 485 mln PLN.
Podsumowując, na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego prowadzone działania zmierzające do pozyskania finansowania na pokrycie planowanych wydatków związanych z działalnością inwestycyjną oraz terminowym regulowaniem wcześniej wymienionych zobowiązań. Dodatkowo Spółka prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami, gdzie posiada już wstępne oferty z uzgodnionymi warunkami finansowymi na refinansowanie ukończonych projektów nieruchomościowych.
Zarząd jest przekonany, przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji finansowych na rok 2023 możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Spółka realizuje przyjęte założenia w zakresie pozyskiwania finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do harmonogramu.
Mając na uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, pomimo istnienia czynników wskazujących na istotną niepewność kontynuacji działalności w oparciu o podjęte działania w celu realizacji refinansowania przygotował niniejsze sprawozdanie finansowe przy założeniu, że Spółka w dającej się przewidzieć przyszłości będzie kontynuować działalność.
3. Identyfikacja sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła sprawozdanie finansowe według MSSF za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku, które zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 24 kwietnia 2023 roku.
4. Inwestycje Spółki
Spółka na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku posiadała inwestycje w następujących jednostkach:
Udział w kapitale i w prawach głosu
Podmiot
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
99,38%
99,38%
DALMOR S.A.
4,56%
4,56%
PHN SPV 12 Sp. z o.o.
7,29%
7,29%
PHN 4 Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN Hotel Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
100,00%
100,00%
PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
75,00%
75,00%
PHN Osiedle Olimpijczyk Sp. z o.o.
99,90%
99,90%
PHN SPV 33 Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Marina Molo Rybackie Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Apartamenty Molo Rybackie Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
DALMOR Property Management Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
„DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” Sp. z o.o. w likwidacji
100,00%
100,00%
PHN K Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN INSTA 21 Sp. z o.o.
0,07%
0,07%
PHN Prymasa Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN Wilanów Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN Młoda Białołęka Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN SPV 35 Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN Kolejowa Sp. z o.o.
100,00%
nd
PHN SKYSAWA Sp. z o.o.
100,00%
nd
PHN Zielony Miłostów Sp. z o.o.
100,00%
nd
Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego CHEMOBUDOWA – KRAKÓW S.A.
98,11%
98,11%
Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
85,00%
85,00%
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
15
5. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie
Następujące standardy, zmiany w obowiązujących standardach oraz interpretacje nie zostały przyjęte przez Unię Europejską lub nie są obowiązujące na dzień 1 stycznia 2022 roku:
Standard
Opis zmian
Data obowiązywania
MSSF 14 Regulacyjnie pozycje odroczone
Zasady rachunkowości i ujawnień dla regulacyjnych pozycji odroczonych
Standard w obecnej wersji nie będzie obowiązywał w UE
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28
Zawiera wytyczne dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów przez inwestora do spółki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia
Prace nad zatwierdzeniem zostały odłożone bezterminowo
MSSF17 Umowy ubezpieczeniowe
Definiuje nowe podejście do rozpoznawania przychodów oraz zysku/straty w okresie świadczenia usług ubezpieczeniowych
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 1
Zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowości
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 8
Zmiany dotyczą ujawnień na temat stosowanej polityki rachunkowej, w tym zmiany wartości szacunkowych i korygowania błędów
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 12
Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji
1 stycznia 2023
Zmiany do MSSF 17
Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – Informacje porównawcze
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 1
Zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - klasyfikacji zobowiązań jako krótko- i długoterminowe
1 stycznia 2024
Zmiany do MSSF 16
Zobowiązania leasingowe w ramach sprzedaży i leasingu zwrotnego
1 stycznia 2024
PHN S.A. zamierza przyjąć wymienione powyżej standardy oraz zmiany standardów i interpretacji MSSF opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, lecz nieobowiązujące na dzień sprawozdawczy, zgodnie z datą ich wejścia w życie.
Powyższe regulacje nie będą mieć istotnego wpływu na przyszłe sprawozdania Spółki.
6. Istotne zasady (polityka) rachunkowości
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za 2021 rok, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku i później. Poniższe zmiany do MSSF zostały zastosowane w niniejszym sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich datą wejścia w życie. Poniższe zmiany nie miały istotnego wpływu na zaprezentowane i ujawnione informacje finansowe lub nie miały zastosowania do transakcji zawieranych przez Spółkę:
zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania;
zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia
umowy;
zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3;
zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa.
PHN S.A. nie zdecydował się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, które zostały opublikowane, lecz nie weszły dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.
6.1 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych
6.1.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji
Pozycje zawarte w sprawozdaniu finansowym Spółki wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym dana jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w polskich złotych (PLN), które walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Spółki PHN S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
16