Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Raport roczny zawiera:
1. List Prezesa Zarządu
2. Wybrane dane finansowe
3. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
4. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
5. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
6. Informację Zarządu
7. Oświadczenie i Ocenę Rady Nadzorczej
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
List Prezesa Zarządu
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Szanowni Państwo!
Z przyjemnością przedstawiamy Państwu Jednostkowy Raport Roczny Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oraz Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., w których prezentujemy nasze wyniki finansowe i najważniejsze osiągnięcia w trudnym 2022 roku.
Miniony rok był bowiem kolejnym, w którym udało się naszej spółce osiągnąć stabilne wysokie wyniki finansowe. Grupa PHN skutecznie stawiła czoła niesprzyjającym warunkom rynkowym wynikającym z agresji Rosji na Ukrainę: kryzysowi energetycznemu, wpływającemu na niespotykaną wcześniej zwyżkę cen nośników energii i paliw, co przełożyło się na wzrost cen usług wykonawczych i materiałów budowlanych, kluczowych z punktu widzenia naszej spółki. Wysoka inflacja doprowadziła do serii podwyżek stóp procentowych do poziomu 6,75%, i w konsekwencji wzrostu kosztów finansowania i zahamowania sprzedaży kredytów hipotecznych. Jednak pomimo trudnych warunków makroekonomicznych, osiągnęliśmy dobre wyniki finansowe, a wynik z najmu utrzymaliśmy na poziomie zbliżonym do 2021 roku.
Dzisiaj, po doświadczeniach wynikających z pandemii COVID-19, i trwającej wojny w Ukrainie wiem, że mimo prognozowanego spowolnienia gospodarczego w Polsce, i recesji w Unii Europejskiej, jesteśmy gotowi podejmować wszystkie niezbędne działania, by utrzymać nasze finanse na stabilnym i bezpiecznym poziomie.
Portfel naszej Grupy obejmuje obecnie ponad 150 aktywów nieruchomościowych o łącznej wartości około 3,7 mld zł, co plasuje nas w czołówce największych firm branży w Polsce. Naszym nadrzędnym celem pozostaje dalsze zwiększanie wartości naszej spółki i zapewnienie jej dynamicznego rozwoju. Planujemy realizację nowych projektów inwestycyjnych, o ile będą ku temu sprzyjać warunki makroekonomiczne. Prace przy aktualnie realizowanych projektach przebiegają zgodnie z zaplanowanym harmonogramem.
Konsekwentnie realizujemy nasze założenia strategiczne sukcesywnie zwiększając wartość i rozpoznawalność marki PHN, poprzez dywersyfikację obszarów naszej działalności biznesowej. Umacniamy naszą pozycję w perspektywicznych segmentach rynku i uważnie obserwujemy sytuację w całej branży nieruchomości, elastycznie dostosowując naszą ofertę do zmieniających się potrzeb klientów.
W 2022 roku pozwolenie na użytkowanie uzyskały nasze dwie flagowe inwestycje w segmencie biurowym w Warszawie: SKYSAWA i INTRACO Prime, oba klasy A. Wyłącznym najemcą SKYSAWA, o powierzchni 34,5 tys. mkw. został PKO Bank Polski, największy bank w Polsce, i w regionie. Dla INTRACO Prime pozyskujemy kolejnych najemców.
Warto podkreślić, że oba nowe obiekty biurowe w portfelu PHN są certyfikowane w uznawanym na całym świecie za prestiżowy, systemie BREEAM, który oznacza, że budynek będzie przyjazny środowisku i efektywny energetycznie. Kompleks SKYSAWA otrzymał końcowy certyfikat zrównoważonego budownictwa BREEAM na poziomie Outstanding z wynikiem 95,6%. Jest to aktualnie najwyższa ocena zdobyta w Polsce w schemacie BREEAM International 2016 . Druga inwestycja realizowana przez Grupę Kapitałową PHN - INTRACO Prime otrzymała certyfikat na bardzo wysokim poziome Excellent. Nowe budynki PHN charakteryzują się doskonałą lokalizacją w centrum Warszawy, zapewniającą dostęp do komunikacji miejskiej, co pozwala na rezygnację z samochodu w drodze do pracy i w konsekwencji ograniczenie emisji śladu węglowego.
Nasze biurowce zostały docenione przez światowych ekspertów z branży nieruchomości. SKYSAWA była dwukrotnie nominowana do nagród BREEAM Awards, również dwukrotnie nominowana do Prime Property Prize oraz otrzymała nominacje do konkursów Eurobuild Awards, Budowa Roku oraz Modernizacja Roku & Budowa Roku XXI. Natomiast INTRACO Prime otrzymał wyróżnienia w konkursach Modernizacja Roku & Budowa Roku oraz Budowa Roku, jak również był nominowany do Eurobuild Awards.
Zarówno SKYSAWA, jak i INTRACO Prime były realizowane w poszanowaniu dla środowiska naturalnego. W kolejnych latach będziemy rozszerzać nasze zrównoważone działania poprzez wdrażanie coraz powszechniej narzędzi i metodyki BIM. Projekty przygotowane w ten sposób pozwolą m.in. już na etapie projektowym wstępnie, a z czasem nawet bardzo dokładnie określić ślad węglowy.
Stabilne i wysokie wyniki Grupy PHN to efekt konsekwentnej dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. W 2022 roku po raz kolejny udowodniliśmy, że jesteśmy w stanie zaprojektować i zrealizować zarówno duże kompleksy biurowo-handlowe, jak i kameralne osiedla mieszkaniowe. Od kilku lat konsekwentnie zwiększamy liczbę realizowanych przez nas projektów deweloperskich. Aktualnie w realizacji są dwie inwestycje: Kolej na 19 na warszawskiej Woli oraz Osiedle ŁAN we Wrocławiu, które zostaną oddane do użytkowania w 2024 roku. W planach mamy kolejne osiedla mieszkaniowe.
Pandemia COVID-19 znacząco przyśpieszyła rozwój usług e-commerce w Polsce, największego rynku w regionie szacowanego obecnie na ok. 100 mld zł, z perspektywą wzrostu o 50% w ciągu 3-4 lat, w związku z czym obserwujemy ogromne zainteresowanie najmem wysokiej klasy powierzchni magazynowych zlokalizowanych w atrakcyjnych lokalizacjach. W ubiegłym roku rozpoczęliśmy z rozbudowę powierzchni magazynowej i biurowej parku logistycznego PHN Pruszków. Na początku 2023 roku przekazaliśmy naszemu najemcy – firmie DPD Polska,
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
List Prezesa Zarządu
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
spółce-córce globalnego koncernu i jednemu z liderów rynku przesyłek kurierskich w Polsce prawie 4 tys. mkw. dodatkowej nowoczesnej i funkcjonalnej powierzchni magazynowej. Oznacza to, że DPD Polska będzie dysponował ponad 18 tys. mkw. w naszym obiekcie.
Zamierzamy dalej rozwijać się w tym perspektywicznym segmencie rynku, dlatego też PHN i Hillwood, amerykański deweloper i firma zarządzająca obiektami magazynowymi podpisały umowę joint venture w sprawie budowy parku logistycznego w Zgorzelcu. W przygranicznym mieście w województwie dolnośląskim planujemy wspólnie realizację kompleksu z potencjałem ok. 220 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i uzupełniającej powierzchni biurowej.
W imieniu Zarządu PHN chciałbym podziękować wszystkim pracownikom naszej Grupy za ich zaangażowanie w przedsięwzięcia skutecznie realizowane przez nas w tym pełnym trudnych wyzwań 2022 roku, i konsekwentnie w bieżącym roku. Podziękowania za powierzone nam zaufanie i wsparcie przy realizacji naszej strategii kieruję również do Rady Nadzorczej i do naszych Akcjonariuszy. Zapewniam, że jesteśmy Grupą o silnych fundamentach, gotową do podejmowania ambitnych wyzwań w trudnym geopolitycznie i makroekonomicznie otoczeniu.
Z wyrazami szacunku,
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu PHN S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Wybrane dane finansowe
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Wybrane dane finansowe
w mln PLN
w mln EUR
Wybrane jednostkowe dane finansowe
Rok zakończony 31 grudnia 2022
Rok zakończony 31 grudnia 2021
Rok zakończony 31 grudnia 2022
Rok zakończony 31 grudnia 2021
I. Przychody operacyjne
39,7
39,4
8,5
8,6
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej
13,3
63,0
2,8
13,8
III. Zysk (strata) brutto
13,3
63,0
2,8
13,8
IV. Zysk (strata) netto
4,6
72,7
1,0
15,9
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(10,9)
(6,1)
(2,3)
(1,3)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(29,1)
(254,0)
(6,2)
(55,5)
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
26,8
7,3
5,7
1,6
VIII. Przepływy pieniężne netto razem
(13,2)
(252,8)
(2,8)
(55,2)
Stan na 31 grudnia 2022
Stan na 31 grudnia 2021
Stan na 31 grudnia 2022
Stan na 31 grudnia 2021
IX. Aktywa
2 842,1
2 780,5
606,0
604,5
X. Zobowiązania długoterminowe
426,9
558,7
91,0
121,5
XI. Zobowiązania krótkoterminowe
242,8
35,5
51,8
7,7
XII. Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 172,4
2 186,3
463,2
475,3
XIII. Kapitał zakładowy
51,2
51,2
10,9
11,1
XIV. Liczba akcji (szt.)
51 217 313
51 217 313
51 217 313
51 217 313
XV. Zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
0,09
1,41
0,02
0,31
XVI. Wartość księgowa na jedną akcję przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
42,43
42,69
9,05
9,28
Powyższe dane finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku i rok zakończony 31 grudnia 2021 roku zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:
− pozycje aktywów i pasywów - według średniego kursu ustalonego przez Narodowy Bank Polski na 31 grudnia 2022 roku: 4,6899 PLN/EUR oraz 31 grudnia 2021 roku: 4,5994 PLN/EUR;
− pozycje jednostkowego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz jednostkowego rachunku przepływów pieniężnych - według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego miesiąca okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku: 4,6883 PLN/EUR oraz okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku: 4,5775 PLN/EUR.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
6
Spis treści
A. Sprawozdanie finansowe ................................................................................................................................................................... 9
Sprawozdanie z sytuacji finansowej ........................................................................................................................................................... 9
Sprawozdanie z całkowitych dochodów ................................................................................................................................................... 10
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ............................................................................................................................................ 10
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych ................................................................................................................................................ 11
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................................. 12
1. Informacje ogólne .......................................................................................................................................................................... 12
1.1 O spółce ........................................................................................................................................................................................ 12
1.2 Skład Zarządu ............................................................................................................................................................................... 12
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego .................................................................................................................... 13
3. Identyfikacja sprawozdania finansowego ...................................................................................................................................... 13
4. Inwestycje Spółki ........................................................................................................................................................................... 14
5. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie ......................................................... 14
6. Istotne zasady (polityka) rachunkowości ....................................................................................................................................... 15
6.1 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych .......................................................................................................................... 15
6.1.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji ...................................................................................................................................... 15
6.1.2 Transakcje i salda ......................................................................................................................................................................... 15
6.1.3 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................................................................................... 15
6.2 Utrata wartości aktywów niefinansowych ...................................................................................................................................... 16
6.3 Koszty finansowania zewnętrznego .............................................................................................................................................. 16
6.4 Udziały w jednostkach zależnych .................................................................................................................................................. 16
6.5 Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................................. 17
6.6 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa ................................................................................................................................ 18
6.7 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ................................................................................................................................................ 18
6.8 Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne ....................................................................................................... 18
6.9 Kapitały ......................................................................................................................................................................................... 19
6.10 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania ................................................................................................................ 19
6.11 Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................................... 19
6.12 Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................................. 19
6.13 Rezerwy ........................................................................................................................................................................................ 20
6.14 Przychody ..................................................................................................................................................................................... 20
6.15 Koszty ........................................................................................................................................................................................... 20
6.16 Dywidenda .................................................................................................................................................................................... 20
6.17 Koszty finansowe .......................................................................................................................................................................... 20
7. Zarządzanie ryzykiem finansowym ............................................................................................................................................... 20
7.1 Czynniki ryzyka finansowego ........................................................................................................................................................ 20
7.1.1 Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................................................ 21
7.1.2 Ryzyko kredytowe ......................................................................................................................................................................... 21
7.1.3 Ryzyko utraty płynności ................................................................................................................................................................ 21
7.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym .............................................................................................................................................. 22
7.3 Ważne oszacowania i założenia ................................................................................................................................................... 22
7.4 Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................................. 23
8. Udziały w jednostkach zależnych .................................................................................................................................................. 23
9. Pozostałe aktywa finansowe ......................................................................................................................................................... 24
10. Struktura należności ...................................................................................................................................................................... 24
11. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych .............................................. 24
12. Struktura zobowiązań .................................................................................................................................................................... 25
13. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego ........................................................................................... 25
14. Kapitał podstawowy ...................................................................................................................................................................... 26
15. Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną .................................................................................................................................... 26
16. Przychody i koszty działalności operacyjnej ................................................................................................................................. 26
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
7
17. Dywidendy i przychody finansowe ................................................................................................................................................ 26
18. Koszty finansowe .......................................................................................................................................................................... 27
19. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej .................................................................................................................................. 27
20. Koszty według rodzaju .................................................................................................................................................................. 27
21. Podział zysku Spółki za 2021 rok .................................................................................................................................................. 28
22. Zysk na jedną akcję ...................................................................................................................................................................... 28
23. Rekomendacja Zarządu dotycząca przeznaczenia zysku (straty) netto za 2022 rok ................................................................... 28
24. Zobowiązania inwestycyjne ........................................................................................................................................................... 28
25. Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................................................. 28
26. Transakcje z podmiotami powiązanymi ........................................................................................................................................ 28
26.1 Jednostka dominująca całej Grupy ............................................................................................................................................... 28
26.2 Wynagrodzenie Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki ..................................................................................................... 28
27. Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej ............................................................................................................................ 29
28. Pozostałe ...................................................................................................................................................................................... 29
29. Zdarzenia po dniu bilansowym ...................................................................................................................................................... 29
Image should be here
S PRAWOZDANIE F INANSOWE P OLSKI H OLDING N IERUCHOMOŚCI S.A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
SPORZĄDZONE ZGODNIE Z M IĘDZYNARODOWYMI S TANDARDAMI S PRAWOZDAWCZOŚCI F INANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ U NIĘ E UROPEJSKĄ
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
9
A. Sprawozdanie finansowe
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
na dzień 31 grudnia 2022 roku
Nota
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
AKTYWA
Aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe
0,7
1,0
Wartości niematerialne
0,1
0,3
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
13
0,8
9,3
Udziały w jednostkach zależnych
8
2 143,7
2 142,6
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
9
688,7
597,4
Aktywa trwałe razem
2 834,0
2 750,6
Aktywa obrotowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
10
2,8
3,3
Należności z tytułu podatku dochodowego
0,0
0,0
Krótkoterminowe aktywa finansowe
9
4,4
12,5
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
0,9
14,1
Aktywa obrotowe razem
8,1
29,9
Aktywa razem
2 842,1
2 780,5
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
12
(14,2)
(10,2)
Krótkoterminowe zadłużenie
12
(228,5)
(25,1)
Rezerwy krótkoterminowe
12
(0,1)
(0,2)
Zobowiązania krótkoterminowe razem
(242,8)
(35,5)
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie
12
(424,0)
(555,1)
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
12
(2,6)
(3,2)
Rezerwy długoterminowe
12
(0,3)
(0,4)
Zobowiązania długoterminowe razem
(426,9)
(558,7)
Zobowiązania razem
(669,7)
(594,2)
Aktywa netto
2 172,4
2 186,3
Kapitały
Kapitał podstawowy
14
51,2
51,1
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
14
0,0
0,1
Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną
15
1 930,8
1 930,8
Pozostałe kapitały zapasowe
185,8
131,6
Niepodzielone zyski zatrzymane
4,6
72,7
Kapitał własny ogółem
2 172,4
2 186,3
Pasywa razem
2 842,1
2 780,5
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
10
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
Rok zakończony
Nota
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Przychody z podstawowej działalności operacyjnej
16
39,7
39,4
Koszt własny podstawowej działalności operacyjnej
16
(44,2)
(39,7)
Zmiana wartości udziałów w jednostkach zależnych
8
1,1
64,9
Dywidendy
22,9
48,3
Przychody finansowe
17
57,1
16,9
Koszty finansowe
18
(49,9)
(52,2)
Zyski (straty) z tytu ł u utraty warto ś ci nale ż no ś ci handlowych i innych aktywów finansowych
(2,7)
(6,0)
Wynik z podstawowej działalności operacyjnej
24,0
71,6
Koszty administracyjne i sprzedaży
(9,9)
(9,3)
Pozostałe przychody
0,1
1,5
Pozostałe koszty
(0,9)
(0,8)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
13,3
63,0
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
13,3
63,0
Podatek dochodowy
19
(8,7)
9,7
Zysk (strata) netto
4,6
72,7
Pozostałe całkowite dochody
0,0
0,4
Całkowite dochody ogółem
4,6
73,1
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję w PLN
22
0,09
1,41
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
Nota
Kapitał podstawowy
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną
Pozostałe kapitały zapasowe
Niepodzielone zyski zatrzymane
Kapitał
razem
Stan na 1 stycznia 2022 roku
51,1
0,1
1 930,8
131,6
72,7
2 186,3
Zysk netto za okres
4,6
4,6
Pozostałe całkowite dochody
0,0
0,0
Całkowite dochody ogółem za okres
4,6
4,6
Wypłata dywidendy
(18,5)
(18,5)
Emisja akcji
14,15
0,0
0,0
Transfer pomiędzy kapitałami
0,1
(0,1)
54,2
(54,2)
0,0
Stan na 31 grudnia 2022 roku
51,2
0,0
1 930,8
185,8
4,6
2 172,4
Stan na 1 stycznia 2021 roku
51,0
0,0
1 929,0
141,5
7,6
2 129,1
Zysk netto za okres
72,7
72,7
Pozostałe całkowite dochody
0,4
0,4
Całkowite dochody ogółem za okres
73,1
73,1
Wypłata dywidendy
(17,9)
(17,9)
Emisja akcji
14,15
0,1
0,1
1,8
2,0
Transfer pomiędzy kapitałami
(9,9)
9,9
0,0
Stan na 31 grudnia 2021 roku
51,1
0,1
1 930,8
131,6
72,7
2 186,3
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
11
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
Rok zakończony
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk przed opodatkowaniem
13,3
63,0
Korekty przepływów z działalności operacyjnej
(24,2)
(69,1)
Amortyzacja
0,8
0,9
Zmiana odpisu aktualizującego udziały w jednostkach zależnych
(1,1)
(64,9)
Różnice kursowe netto
(0,7)
0,3
Przychody odsetkowe z działalności inwestycyjnej
(54,5)
(16,6)
Koszty finansowania
49,9
19,8
Zmiana kapitału obrotowego
11
(19,2)
(47,0)
Podatek dochodowy zapłacony
(0,2)
0,5
Utrata wartości i wycena aktywów finansowych do wartości godziwej
0,8
37,9
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(10,9)
(6,1)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Sprzedaż rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych
0,0
0,0
Sprzedaż obligacji / spłata pożyczek
139,1
133,9
Odsetki z działalności inwestycyjnej
13,1
1,8
Dywidendy
0,0
0,0
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych
(0,3)
(0,4)
Pożyczki
(181,0)
(383,5)
Nabycie udziałów, dopłaty w jednostkach zależnych
0,0
(5,8)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(29,1)
(254,0)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Kredyty i pożyczki
96,0
44,3
Emisja obligacji
0,0
0,0
Kredyty i pożyczki
(10,3)
(4,1)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu
(0,4)
(0,2)
Koszty finansowania
(40,0)
(14,8)
Dywidendy
(18,5)
(17,9)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
26,8
7,3
Przepływy pieniężne netto
(13,2)
(252,8)
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych
(13,2)
(252,8)
Środki pieniężne na początek okresu
14,1
266,9
Środki pieniężne na koniec okresu
0,9
14,1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
12
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające
1. Informacje ogólne
1.1 O spółce
Sprawozdanie finansowe Polski Holding Nieruchomości S.A. obejmuje rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku.
Polski Holding Nieruchomości S.A. („Spółka”, „Jednostka”, „PHN S.A.”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 25 marca 2011 roku. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie przy al. Jana Pawła II 12.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000383595. Spółce nadano numer statystyczny REGON 142900541.
Czas działalności Spółki jest nieoznaczony.
Podstawowym przedmiotem działalności zgodnie ze statutem jest prowadzenie działalności firmy holdingowej.
Podmiotem kontrolującym PHN S.A. na dzień bilansowy był Skarb Państwa.
PHN S.A. wraz ze spółkami tworzącymi Grupę Kapitałową jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości. Działalność PHN S.A. skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Poznaniu, Trójmieście, Łodzi, Wrocławiu, Krakowie i Katowicach.
Grupa ma wieloletnie doświadczenie w sektorach: biurowym, handlowym i logistycznym, zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów inwestycyjnych. Grupa realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z wysokiej klasy partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez PHN S.A. odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów.
W grudniu 2019 roku w skład Grupy Kapitałowej PHN weszła spółka Chemobudowa Kraków S.A., w związku z czym Grupa rozpoczęła świadczenie usług w segmencie budowlanym.
Akcje PHN S.A. od 13 lutego 2013 roku są notowane na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie w systemie notowań ciągłych.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku PHN S.A. był pośrednio lub bezpośrednio jednostką dominującą dla ponad 50 podmiotów.
1.2 Skład Zarządu
Zgodnie z postanowieniami Statutu PHN S.A., Zarząd składa się z jednej do sześciu osób. W okresie sprawozdawczym oraz na dzień 31 grudnia 2022, Zarząd pracował w następującym składzie:
Imię i nazwisko
Funkcja
Okres od
Okres do
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu
01.05.2018
-
Szczepan Barszczewski
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
06.09.2022
-
Adam Lesiński
Członek Zarządu ds. Finansowych
01.08.2022
-
Tomasz Sztonyk
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
07.03.2019
-
Piotr Przednowek
Członek Zarządu ds. Rozwoju
02.03.2020
-
Tomasz Górnicki
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
30.04.2019
31.03.2022
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
13
Na dzień publikacji jednostkowego sprawozdania finansowego Zarząd pracował w następującym składzie:
Imię i nazwisko
Funkcja
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu
Szczepan Barszczewski
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
Adam Lesiński
Członek Zarządu ds. Finansowych
Tomasz Sztonyk
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Piotr Przednowek
Członek Zarządu ds. Rozwoju
2.
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”).
Sprawozdanie obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).
Walutą prezentacji sprawozdania Spółki jest złoty polski („PLN”). Wszystkie dane w sprawozdaniu Spółki, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w milionach PLN.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych zaklasyfikowanych jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Przygotowanie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF wymaga użycia pewnych istotnych szacunków księgowych. Wymaga również od Zarządu dokonania własnych ocen w ramach stosowania przyjętych przez Spółkę zasad rachunkowości. Zagadnienia, które wymagają dokonywania istotnych ocen lub cechują się szczególną złożonością bądź obszary, w przypadku których poczynione założenia i szacunki mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe, przedstawiono w nocie nr 7.3.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.
W związku z tym, w toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Spółki za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo - gospodarczej.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka wykazuje ujemne kapitały obrotowe netto w wysokości 234,7 mln PLN, które m.in. wynikają z kilku istotnych pozycji:
✓ Wykup obligacji w kwocie 160,0 mln PLN Serii A z terminem zapadalności na dzień 5 czerwca 2023 roku;
✓ Odsetki od obligacji w kwocie 46,2 mln PLN obliczonych według rocznej stopy 9,86% do zapłaty w czerwcu oraz grudniu 2023 roku;
✓ Kredyt w rachunku bieżącym, którego wykorzystanie na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniosło 35,9 mln PLN. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego prowadzone są działania zmierzające do odnowienia i zwiększenia limitu kredytu w rachunku bieżącym. Spółka posiada ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe oraz planuje uruchomienie zwiększonego limitu w drugim kwartale 2023.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka prowadzi działania zmierzające do pozyskania finansowania na pokrycie planowanych wydatków związanych z działalnością inwestycyjną. Prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami, gdzie posiada wstępne oferty z uzgodnionymi warunkami finansowymi na refinansowanie ukończonych projektów nieruchomościowych, m.in. dotyczące:
✓ Zwiększenia kredytu obrotowego w rachunku bieżącym w kwocie około 100 mln PLN z terminem zapadalności przypadającym w drugim kwartale 2024 roku. Spółka posiada wstępną ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe oraz planuje uruchomienie zwiększonego limitu w drugim kwartale 2023 roku;
✓ Rolowania obligacji – Spółka rozważa dokonanie emisji obligacji w ramach programu w drugim kwartale 2023 roku z zastrzeżeniem wystąpienia odpowiednich warunków na rynku dłużnych papierów wartościowych.
Jednak stan zaawansowania negocjacji nie pozwala stwierdzić, na dzień przygotowania niniejszego sprawozdania finansowego, że powyższe umowy zostaną zawarte zgodnie z zakładanym harmonogramem. Powyższe okoliczności wskazują, że występuje znacząca niepewność, budząca poważne wątpliwości co do zdolności Spółki do kontynuacji działalności.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
14
Dodatkowo, Spółka posiada otwarty program emisji obligacji do kwoty 1 mld PLN, w ramach którego zostały wyemitowane dopiero dwie serie o łącznej wartości nominalnej 485 mln PLN.
Podsumowując, na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego prowadzone są działania zmierzające do pozyskania finansowania na pokrycie planowanych wydatków związanych z działalnością inwestycyjną oraz terminowym regulowaniem wcześniej wymienionych zobowiązań. Dodatkowo Spółka prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami, gdzie posiada już wstępne oferty z uzgodnionymi warunkami finansowymi na refinansowanie ukończonych projektów nieruchomościowych.
Zarząd jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji finansowych na rok 2023 są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Spółka realizuje przyjęte założenia w zakresie pozyskiwania finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do harmonogramu.
Mając na uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż pomimo istnienia czynników wskazujących na istotną niepewność kontynuacji działalności w oparciu o podjęte działania w celu realizacji refinansowania przygotował niniejsze sprawozdanie finansowe przy założeniu, że Spółka w dającej się przewidzieć przyszłości będzie kontynuować działalność.
3. Identyfikacja sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła sprawozdanie finansowe według MSSF za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku, które zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 24 kwietnia 2023 roku.
4. Inwestycje Spółki
Spółka na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku posiadała inwestycje w następujących jednostkach:
Udział w kapitale i w prawach głosu
Podmiot
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
99,38%
99,38%
DALMOR S.A.
4,56%
4,56%
PHN SPV 12 Sp. z o.o.
7,29%
7,29%
PHN 4 Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN Hotel Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
100,00%
100,00%
PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
75,00%
75,00%
PHN Osiedle Olimpijczyk Sp. z o.o.
99,90%
99,90%
PHN SPV 33 Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Marina Molo Rybackie Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Apartamenty Molo Rybackie Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
DALMOR Property Management Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
„DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” Sp. z o.o. w likwidacji
100,00%
100,00%
PHN K Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN INSTA 21 Sp. z o.o.
0,07%
0,07%
PHN Prymasa Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN Wilanów Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN Młoda Białołęka Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN SPV 35 Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
PHN Kolejowa Sp. z o.o.
100,00%
nd
PHN SKYSAWA Sp. z o.o.
100,00%
nd
PHN Zielony Miłostów Sp. z o.o.
100,00%
nd
Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego CHEMOBUDOWA – KRAKÓW S.A.
98,11%
98,11%
Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
85,00%
85,00%
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
15
5. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie
Następujące standardy, zmiany w obowiązujących standardach oraz interpretacje nie zostały przyjęte przez Unię Europejską lub nie są obowiązujące na dzień 1 stycznia 2022 roku:
Standard
Opis zmian
Data obowiązywania
MSSF 14 Regulacyjnie pozycje odroczone
Zasady rachunkowości i ujawnień dla regulacyjnych pozycji odroczonych
Standard w obecnej wersji nie będzie obowiązywał w UE
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28
Zawiera wytyczne dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów przez inwestora do spółki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia
Prace nad zatwierdzeniem zostały odłożone bezterminowo
MSSF17 Umowy ubezpieczeniowe
Definiuje nowe podejście do rozpoznawania przychodów oraz zysku/straty w okresie świadczenia usług ubezpieczeniowych
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 1
Zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowości
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 8
Zmiany dotyczą ujawnień na temat stosowanej polityki rachunkowej, w tym zmiany wartości szacunkowych i korygowania błędów
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 12
Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji
1 stycznia 2023
Zmiany do MSSF 17
Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – Informacje porównawcze
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 1
Zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - klasyfikacji zobowiązań jako krótko- i długoterminowe
1 stycznia 2024
Zmiany do MSSF 16
Zobowiązania leasingowe w ramach sprzedaży i leasingu zwrotnego
1 stycznia 2024
PHN S.A. zamierza przyjąć wymienione powyżej standardy oraz zmiany standardów i interpretacji MSSF opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, lecz nieobowiązujące na dzień sprawozdawczy, zgodnie z datą ich wejścia w życie.
Powyższe regulacje nie będą mieć istotnego wpływu na przyszłe sprawozdania Spółki.
6. Istotne zasady (polityka) rachunkowości
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za 2021 rok, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku i później. Poniższe zmiany do MSSF zostały zastosowane w niniejszym sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich datą wejścia w życie. Poniższe zmiany nie miały istotnego wpływu na zaprezentowane i ujawnione informacje finansowe lub nie miały zastosowania do transakcji zawieranych przez Spółkę:
✓ zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania;
✓ zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia
umowy;
✓ zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3;
✓ zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa.
PHN S.A. nie zdecydował się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, które zostały opublikowane, lecz nie weszły dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.
6.1 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych
6.1.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji
Pozycje zawarte w sprawozdaniu finansowym Spółki wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym dana jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w polskich złotych (PLN), które są walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Spółki PHN S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
16
6.1.2 Transakcje i salda
Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną zgodnie z kursem faktycznie zastosowanym w tym dniu, wynikającym z charakteru operacji (w przypadku sprzedaży lub kupna walut oraz zapłaty należności lub zobowiązań) lub średnim ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski z dnia poprzedzającego ten dzień, w przypadku pozostałych operacji. Wyrażone w walutach obcych składniki aktywów i pasywów wycenia się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w wyniku finansowym.
Zyski i straty na różnicach kursowych odnoszące się do pożyczek oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przedstawiane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „przychód lub koszt finansowy”. Wszystkie pozostałe zyski lub straty prezentowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „pozostałe przychody/pozostałe koszty”.
Różnice kursowe z przeliczenia niepieniężnych aktywów lub zobowiązań finansowych, takich jak instrumenty kapitałowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy, są ujmowane w wyniku finansowym jako wynik z wyceny do wartości godziwej
.
6.1.3 Rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Posiadane przez Spółkę grunty nie są amortyzowane, pozostałe środki trwałe amortyzuje się metodą liniową w okresie ich szacowanego okresu użytkowania, który jest weryfikowany raz na kwartał. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:
✓ dla budynków i budowli – od 22 do 40 lat;
✓ dla składników maszyn i urządzeń – od 2 do 5 lat;
✓ dla środków transportu – od 1,5 do 5 lat;
✓ dla pozostałego wyposażenia – do 5 lat.
Późniejsze nakłady ujmuje jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do wyniku finansowego w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w wyniku finansowym. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej aktywów pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w wyniku finansowym w pozycji pozostałe przychody/pozostałe koszty.
Środki trwałe w budowie
Aktywa trwałe wytwarzane przez Spółkę wycenia się w cenie nabycia powiększonej o koszty kolejnych nakładów, obejmujących nakłady bezpośrednio związane z kosztami doprowadzenia składnika aktywów do działania zgodnie z jego przeznaczeniem. Koszty administracyjne nie są uwzględniane, chyba że mogą być bezpośrednio przyporządkowane do konkretnych projektów. Koszty finansowania zewnętrznego są kapitalizowane aż do dnia zakończenia projektu.
6.2 Utrata wartości aktywów niefinansowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia, czy istnieją jakiekolwiek przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości któregoś ze składników niefinansowych aktywów trwałych, w tym składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. W razie stwierdzenia, że przesłanki takie zachodzą, lub w razie konieczności przeprowadzenia corocznego testu sprawdzającego, czy nastąpiła utrata wartości, Spółka dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego dany składnik aktywów należy.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
17
Wartość odzyskiwalna składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne odpowiada wartości godziwej pomniejszonej o koszty doprowadzenia do sprzedaży tego składnika aktywów lub odpowiednio ośrodka wypracowującego środki pieniężne, lub jego wartości użytkowej, zależnie od tego, która z nich jest wyższa. Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna, ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.
6.3 Koszty finansowania zewnętrznego
Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki wyliczone przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, obciążenia finansowe z tytułu umów leasingu finansowego oraz różnice kursowe powstałe w związku z finansowaniem zewnętrznym do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek.
6.4 Udziały w jednostkach zależnych
Spółka wycenia posiadane udziały w spółkach zależnych według ceny nabycia, która w przypadku stwierdzenia utraty ich wartości korygowana jest do wysokości szacowanej wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna ustalana jest jako wartość księgowa aktywów netto skorygowana o wycenę do wartości godziwej tych składników aktywów netto, które w ujęciu księgowym wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek, w których posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości inwestycyjne wykazywane w wartości godziwej. W związku z tym zdaniem Zarządu wartość aktywów netto odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów. W przypadku utraty wartości bądź odwrócenia utraty wartości odpis rozpoznawany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Zmiana wartości udziałów w jednostkach zależnych”.
6.5 Instrumenty finansowe
Opis i klasyfikacja instrumentów finansowych Spółki do odpowiednich kategorii zaprezentowana jest w notach 6.7, 6.8, 6.9, 6.10 i 11. Spółka klasyfikuje i wycenia aktywa finansowe według następujących kategorii instrumentów finansowych:
- wyceniane według zamortyzowanego kosztu;
- wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody;
- wyceniane w wartości godziwej przez wynik.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
- składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz
- warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
- składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
- warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Składniki aktywów finansowych, które nie są wyceniane według zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
18
Spółka dokonuje klasyfikacji aktywów finansowych na podstawie oceny charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych (tzw. SPPI). Spółka na moment początkowego ujęcia aktywa finansowego w księgach ustala, czy wynikające z umowy przepływy pieniężne są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty, a zatem są zgodne z podstawową umową pożyczkową. Odsetki mogą obejmować zapłatę za wartość pieniądza w czasie, ryzyko kredytowe, inne podstawowe ryzyka związane z udzielaniem kredytów oraz koszty i marżę zysku.
Spółka klasyfikuje aktywa finansowe jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu, pod warunkiem spełnienia testu SPPI:
- udzielone pożyczki,
- instrumenty dłużne takie jak obligacje skarbowe i komercyjne, kuponowe, dyskontowe, bony skarbowe i komercyjne, utrzymywane do terminu zapadalności,
- lokaty terminowe,
- środki pieniężne w bankach,
- inne pozycje.
Test SPPI dla powyższych instrumentów jest spełniony, jeżeli przepływy pieniężne uzyskiwane z tytułu posiadania danego aktywa finansowego stanowią spłatę jedynie kapitału i odsetek (uwzględniając, zgodnie z zapisami MSSF 9, jedynie wynagrodzenie za wartość pieniądza w czasie, ryzyko kredytowe i inne ryzyka).
Spółka klasyfikuje do pozycji aktywów finansowych wycenianych do wartości godziwej przez pozostałe dochody całkowite:
- inwestycje w instrumenty kapitałowe (z wyjątkiem udziałów i akcji spółek zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych), dla których Spółka wybrała wycenę przez pozostałe dochody całkowite,
- inwestycje w instrumenty dłużne, w stosunku do których Spółka wybrała model biznesowy „utrzymywanie i sprzedaż”, pod warunkiem spełnienia testu SPPI.
Spółka kwalifikuje zobowiązania finansowe do jednej z poniższych kategorii:
- wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
- wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
6.6 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
Należności finansowe, w tym należności z tytułu dostaw i usług, wycenia się na dzień ich powstania w wartości godziwej, a następnie według zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej z uwzględnieniem odpisów z tytułu oczekiwanej straty kredytowej. Spółka stosuje uproszczone metody wyceny należności wycenianych według zamortyzowanego kosztu jeżeli nie powoduje to zniekształcenia informacji zawartych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w szczególności w przypadku, gdy okres do momentu spłaty należności nie jest długi. Dla należności z tytułu dostaw i usług Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia instrumentu.
Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.
W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.
W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki.
Długoterminowe należności handlowe wyceniane są co do zasady w skorygowanej cenie nabycia, stosując metodę efektywnej stopy procentowej, jednakże kiedy różnica pomiędzy wartością w skorygowanej cenie nabycia i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
19
wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Spółki, takie należności ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Istotny wpływ na wyniki finansowe to taki, który może wystąpić ze względu na charaker bądź wielkość nieskorygowanych zniekształceń oraz szczególne okoliczności ich wystąpienia, który mógłby zmienić ocenę wyników Spółki.
6.7 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe utrzymywane do terminów wymagalności, wyceniane są według zamortyzowanego kosztu. Zrealizowane odsetki od depozytów krótkoterminowych ujmowane są w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w działalności inwestycyjnej.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Do sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą definicję środków pieniężnych.
6.8 Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.
Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku ze zobowiązaniem.
Przychody i koszty są ujmowane w zysku lub stracie z chwilą usunięcia zobowiązania z bilansu, a także w wyniku rozliczenia metodą efektywnej stopy procentowej.
6.9 Kapitały
Kapitał podstawowy wycenia się w wartości nominalnej wykazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej i wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji „Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną”. Koszty emisji akcji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału podstawowego zmniejszają kapitał z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej do wysokości nadwyżki wartości emisji nad wartością nominalną akcji, a pozostałą ich część zalicza się do innych kapitałów rezerwowych. Pozostałe kapitały zapasowe tworzy się z osiągniętego wyniku w latach poprzednich, który zgodnie z decyzją właścicieli zasila ten kapitał.
6.10 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania wycenia się początkowo w ich wartości godziwej zaś w okresie późniejszym wykazuje się je według skorygowanej ceny nabycia (zamortyzowanego kosztu), stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnica pomiędzy wartością w skorygowanej cenie nabycia i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Spółki, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty.
6.11 Podatek dochodowy
Podatek dochodowy za rok obrotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.
Bieżąca część podatku dochodowego to kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
20
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach przejściowych pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań, a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania. Do obliczenia odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatkową, jaka będzie obowiązywała w okresach sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowane, bądź zobowiązania rozliczone.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
6.12 Świadczenia pracownicze
Program określonych składek
Program określonych składek to program, w ramach którego Spółka odprowadza do odrębnego podmiotu gospodarczego określoną wysokość składki na świadczenia pracownicze. Spółka nie ma przy tym obowiązku wpłacania dodatkowych składek, jeśli wspomniany odrębny podmiot nie posiada wystarczających środków, aby wypłacić pracownikom przysługujące im świadczenia. Przekazane składki Spółka ujmuje jako koszty świadczeń pracowniczych, w miesiącu naliczenia.
Spółka, zatrudniając pracowników, zobligowana jest na mocy obowiązujących przepisów prawa do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne, rentowe i zdrowotne pracowników. Zobowiązanie Spółki z tego tytułu określane jest na podstawie łącznej wymagalnej kwoty składek pozostających do opłacenia. Program prowadzony jest przez podmioty zewnętrzne.
Program określonych świadczeń
Program określonych świadczeń jest to program, który nie jest programem określonych składek. W programie określonych świadczeń szacuje się z góry parametry świadczenia (np. jego wysokość, datę wypłaty), jakie pracownik będzie otrzymywał w przyszłości (np. po przejściu na emeryturę).
Na Spółce ciąży obowiązek wypłaty odpraw emerytalnych w wysokości zgodnej z regulacjami Kodeksu Pracy. Spółka ujmuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej bieżącą wartość zobowiązań wynikających z tego tytułu jako krótko- i długoterminowe zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych. Wartość ta wyliczana jest na dzień bilansowy przy wykorzystaniu technik aktuarialnych metodą prognozowanych świadczeń jednostkowych. Wartość bieżącą zobowiązania ustala się poprzez dyskontowanie szacowanych przyszłych wydatków pieniężnych z tego tytułu. Zmiana wartości tego zobowiązania jest ujmowana w wyniku finansowym w pozycji wynagrodzeń i innych świadczeń na rzecz pracowników z wyjątkiem zysków i strat aktuarialnych, które odnoszone są do pozostałych całkowitych dochodów. Dyskonto jest ujmowane jako koszty finansowe.
6.13 Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Spółki, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.
6.14 Przychody
Podstawowym źródłem przychodów Spółki jako spółki holdingowej są przychody z usług zarządczych na rzecz spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej. Spółka ujmuje przychody zgodnie z MSSF 15 Przychody z umów z klientami.
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody są rozpoznawane w wartości godziwej zapłaty otrzymanej lub należnej, po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty, zwroty i opusty.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
21
6.15 Koszty
Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanych udziałów itp.
6.16 Dywidenda
Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy ujmuje się, jako zobowiązanie w sprawozdaniu finansowym Spółki w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez akcjonariuszy Spółki.
6.17 Koszty finansowe
Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w wyniku finansowym, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z MSR 23.
7. Zarządzanie ryzykiem finansowym
7.1 Czynniki ryzyka finansowego
Działalność prowadzona przez Spółkę naraża ją na wiele różnych rodzajów ryzyk finansowych: ryzyko stopy procentowej, ryzyko kredytowe, ryzyko utraty płynności. Ogólny program Spółki dotyczący zarządzania ryzykiem skupia się na nieprzewidywalności rynków finansowych, starając się minimalizować potencjalne niekorzystne wpływy na wyniki finansowe Spółki.
7.1.1 Ryzyko stopy procentowej
R yzyko stóp procentowych to ryzyko, na jakie narażony jest PHN S.A., wynikające ze zmiany w rynkowych stopach procentowych. PHN S.A. nie zabezpieczał się przeciwko zmianom stóp procentowych. Zarząd na bieżąco obserwuje wahania stóp procentowych i działa odpowiednio do sytuacji. Narażenie Spółki na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych dotyczy przede wszystkim zobowiązań z tytułu finansowania obligacjami, których oprocentowanie oparte jest o zmienną stopę procentową (WIBOR).
7.1.2 Ryzyko kredytowe
Spółka zawiera transakcje wyłącznie z renomowanymi firmami o dobrej zdolności kredytowej. Ponadto dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Spółki powstaje w wyniku niemożności dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
7.1.3 Ryzyko utraty płynności
Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, iż Spółka nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych w terminie ich wymagalności. Ostrożne zarządzanie ryzykiem utraty płynności przez Spółkę zakłada między innymi utrzymywanie odpowiedniego poziomu środków pieniężnych oraz odpowiedniej struktury aktywów i zobowiązań krótkoterminowych. Polski Holding Nieruchomości S.A. jest spółką holdingową, zarządzającą podmiotami zależnymi. Podstawowym źródłem przychodów Spółki jako spółki holdingowej są przychody z usług zarządczych i dywidendy od spółek zależnych, Spółka na bieżąco monitoruje poziom swoich wskaźników płynności. Wskaźnik płynności ogólnej obliczany jest jako stosunek aktywów obrotowych do zobowiązań krótkoterminowych.
Poziom tego wskaźnika na dzień bilansowy kształtował się następująco:
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Wskaźnik płynności bieżącej
0,03
0,84
Wskaźnik płynności na dzień 31 grudnia 2022 roku był niższy w porównaniu do wskaźnika na dzień 31 grudnia 2021 roku z uwagi na reklasyfikację części obligacji na krótkoterminowe w związku z terminem wykupu w roku 2023. Zarząd na bieżąco analizuje sytuację finansową i nie rozpoznaje ryzyka kontynuowania działalności jak opisano w nocie nr 3 niniejszego sprawozdania.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
22
7.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym
Celem Spółki w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności Spółki do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Spółka zarządzając tym ryzykiem podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Tak jak inne jednostki w branży, Spółka monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźników zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów i pożyczek (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej) pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się, jako kapitał własny wykazany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wraz z zadłużeniem netto.
Współczynnik struktury finansowania na dzień 31 grudnia 2022 roku i na dzień 31 grudnia 2021 roku kształtował się następująco:
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Krótko i długoterminowe zadłużenie
652,5
579,7
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
(0,9)
(14,1)
Zadłużenie netto
651,6
565,6
Kapitał własny
2 172,4
2 186,3
Kapitał razem
2 824,0
2 751,9
Współczynnik struktury finansowania
23,07%
20,55%
7.3 Ważne oszacowania i założenia
Spółka dokonuje oszacowań i przyjmuje założenia dotyczące przyszłości. Uzyskane w ten sposób oszacowania księgowe, z definicji rzadko pokrywać się będą z faktycznymi rezultatami. Oszacowania i założenia, które niosą ze sobą znaczące ryzyko konieczności wprowadzenia istotnej korekty wartości bilansowej aktywów i zobowiązań w trakcie kolejnego roku obrotowego, omówiono poniżej.
Odroczony podatek dochodowy
Zarząd jest zobowiązany ocenić prawdopodobieństwo realizacji aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. W ramach procesu sporządzania sprawozdania finansowego, Spółka szacuje wartość aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego między innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wynikających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem podatkowym i księgowym, które powodują powstanie aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg założeń dotyczących określania wartości aktywa z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, bieżące dostępne strategie dotyczące planowania działalności operacyjnej Spółki oraz terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Spółka może okresowo korygować wartość aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może wpływać na sytuację finansową Spółki oraz jej wyniki. Aktywo z tytułu strat podatkowych jest tworzone tylko w przypadku, gdy na bazie analizy przeprowadzanej przez Zarząd zostanie stwierdzona możliwość rozliczenia go.
Odpisy aktualizujące wartość składników majątku
Spółka przeprowadza testy na utratę wartości udziałów w jednostkach zależnych. Zasady ustalania wartości godziwej aktywów zostały opisane w nocie numer 6.4. Udziały w jednostkach zależnych.
Zmiany wskaźników referencyjnych
Stopy procentowe, na których oparte są instrumenty finansowe są wciąż publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), którą powołał Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID. Mapa Drogowa opublikowana przez NGR objaśnia, iż zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako część reformy IBOR. Finalizacja reformy
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
23
planowane jest do końca 2024 roku, przy czym wdrożenie przez uczestników rynku nowej oferty produktów finansowych stosujących indeks WIRON przewidywane jest na lata 2023 i 2024.
Sposób zastąpienia dotychczasowych stawek przez WIRON będzie ujęty w Rozporządzeniu Ministra Finansów planowanym w 2023 roku, które określi terminy zmiany i spread korygujący. Założenia Mapy Drogowej określają również, iż wskaźniki referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być publikowane od początku 2025 roku.
Zarząd monitoruje wprowadzone zmiany i na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie jest w stanie jednoznacznie określić wpływu reformy.
7.4 Informacje dotyczące segmentów działalności
Spółka prowadzi działalność w ramach jednego segmentu operacyjnego jakim jest działalność firmy holdingowej. Zarząd ocenia działalność Spółki na podstawie jej sprawozdania finansowego.
8. Udziały w jednostkach zależnych
Długoterminowe aktywa finansowe
31 grudnia 2022
Nabycie
Zmiana odpisu aktualizującego
31 grudnia 2021
Nabycie
Zmiana odpisu aktualizującego
1 stycznia 2021
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
1 812,0
0,0
0,0
1 812,0
1,9
68,8
1 741,3
Dalmor S.A.
3,3
0,0
0,0
3,3
0,6
0,0
2,7
PHN SPV 12 Sp. z o. o.
5,6
0,0
0,6
5,0
0,3
0,6
4,1
PHN 4 Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN SPV 33 Sp. z o.o.
58,0
0,0
0,0
58,0
0,0
0,0
58,0
PHN Hotel Management PHN K Sp. z o. o. S.K.A.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN Property Management PHN K Sp. z o. o. S.K.A.
0,0
0,0
0,0
0,0
3,7
(3,7)
0,0
Marina Molo Rybackie Sp. z o.o.
9,4
0,0
0,0
9,4
0,0
(0,2)
9,6
Apartamenty Molo Rybackie Sp. z o.o.
14,9
0,0
0,0
14,9
0,0
0,0
14,9
Dalmor Property Management Sp. z o.o.
1,0
0,0
0,4
0,6
1,2
(0,6)
0,0
„DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” Sp. z o.o. w likwidacji
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
10,4
0,0
0,0
10,4
0,0
0,0
10,4
Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa-Kraków S.A.
147,6
0,0
0,0
147,6
0,0
0,0
147,6
PHN K Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN INSTA 21 Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN Prymasa Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN Wilanów Sp. z o.o.
50,0
0,0
0,0
50,0
0,0
0,0
50,0
Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z .o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o.
31,4
0,0
0,0
31,4
0,0
0,0
31,4
PHN Osiedle Olimpijczyk Sp. z o.o.
0,1
0,0
0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN SPV 35 Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN Młoda Białołęka Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN Kolejowa Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN SKYSAWA Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
PHN Zielony Miłostów Sp. z o.o.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Razem
2 143,7
0,0
1,1
2 142,6
7,7
64,9
2 070,0
W przypadku wyceny udziałów spółki WHN S.A., która jest jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej WHN, Spółka dokonała analizy wartości godziwej aktywów netto spółek zależnych. W przypadku wyceny udziałów spółki WHN S.A., która jest jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej WHN, Spółka dokonała analizy wartości godziwej aktywów netto spółek zależnych. Analiza wykazała brak konieczności dokonania odpisu, którego główną przyczyną był wzrost wartości aktywów netto, w tym części aktywów wycenianych do wartości godziwej.
Łączne saldo odpisu aktualizującego udziały na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 40,3 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
24
9. Pozostałe aktywa finansowe
Rok zakończony
Zmiana stanu nabytych obligacji i udzielonych pożyczek
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Stan na dzień 1 stycznia
609,9
383,7
Udzielenie pożyczki, nabycie ob ligacji
181,0
383,5
Odsetki naliczone
54,5
16,6
Spłata kapitału
(139,1)
(133,9)
Spłata odsetek
(13,1)
(1,8)
Różnice kursowe
0,7
(0,3)
Wycena do wartości godziwej
1,9
(31,9)
Utrata wartości, oczekiwane straty kredytowe
(2,7)
(6,0)
Stan na koniec okresu
693,1
609,9
Nabyte obligacje i pożyczki udzielone
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Długoterminowe
688,7
597,4
Pożyczki wyceniane w wartości godziwej
99,3
143,2
Obligacje i pożyczki wyceniane zamortyzowanym kosztem
589,4
454,2
Krótkoterminowe
4,4
12,5
Pożyczki wyceniane w wartości godziwej
4,4
0,0
Pożyczki wyceniane zamortyzowanym kosztem
0,0
12,5
Razem
693,1
609,9
Łączne saldo odpisu aktualizującego wartość pożyczek wynosi 8,7 mln PLN.
10. Struktura należności
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Struktura należności
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
2,8
2,1
0,7
3,3
2,3
1,0
Należności handlowe
2,1
2,1
0,0
2,3
2,3
0,0
Przedpłaty
0,0
0,0
0,0
0,1
0,0
0,1
Pozostałe rozliczenia międzyokresowe
0,7
0,0
0,7
0,9
0,0
0,9
Należności oraz pozostałe aktywa razem
2,8
2,1
0,7
3,3
2,3
1,0
Na dzień 31 grudnia 2022 roku i na dzień 31 grudnia 2021 roku wartość godziwa aktywów finansowych i wartość aktywów finansowych według sprawozdania z sytuacji finansowej były zbliżone.
11. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których wysokość zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i są oprocentowane według ustalonych dla nich stóp procentowych. Wartość godziwa środków pieniężnych i ich ekwiwalentów na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku jest równa ich wartości bilansowej.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku i na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka dysponowała kwotami niewykorzystanych linii kredytowych. Spółka zawarła z bankiem Pekao S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym z limitem do 50,0 mln PLN. Pozyskane finansowania ma na celu podniesienie poziomu bezpieczeństwa płynności spółek z Grupy Kapitałowej PHN w nieprzewidzianych sytuacjach. Na dzień bilansowy kwota niewykorzystanego kredytu wyniosła 14,1 mln PLN.
Rok zakończony
. Zmiana kapitału obrotowego wykazanego w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zmiana stanu należności
0,5
3,1
Kompensaty należności
(22,9)
(48,3)
Zmiana stanu zobowiązań
3,4
(1,6)
Zmiana stanu rezerw
(0,2)
(0,2)
Razem
(19,2)
(47,0)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
25
12. Struktura zobowiązań
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Struktura zobowiązań
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Zobowiązania krótkoterminowe
Zadłużenie
228,5
228,5
0,0
25,1
25,1
0,0
Kredyty
35,9
35,9
0,0
0,0
0,0
0,0
Leasing floty samochodowej
0,1
0,1
0,0
0,4
0,4
0,0
Obligacje
192,5
192,5
0,0
24,7
24,7
0,0
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
14,2
11,6
2,6
10,2
8,4
1,8
Zobowiązania handlowe
3,8
3,8
0,0
3,2
3,2
0,0
Zobowiązania publicznoprawne
2,6
0,0
2,6
1,8
0,0
1,8
Zobowiązania pracownicze
6,1
6,1
0,0
3,5
3,5
0,0
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
1,7
1,7
0,0
1,7
1,7
0,0
Rezerwy krótkoterminowe
0,1
0,0
0,1
0,2
0,0
0,2
Zobowiązania krótkoterminowe razem
242,8
240,1
2,7
35,5
33,5
2,0
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Struktura zobowiązań
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Zobowiązania długoterminowe
Zadłużenie
424,0
424,0
0,0
555,1
555,1
0,0
Leasing floty samochodowej
0,0
0,0
0,0
0,1
0,1
0,0
Pożyczki
128,4
128,4
0,0
93,2
93,2
0,0
Obligacje
295,6
295,6
0,0
461,8
461,8
0,0
Pozostałe rezerwy długoterminowe
0,3
0,0
0,3
0,4
0,0
0,4
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
2,6
2,6
0,0
3,2
3,2
0,0
Zobowiązania długoterminowe razem
429,9
426,6
0,3
558,7
558,3
0,4
Zobowiązania razem
669,7
666,7
3,0
594,2
591,8
2,4
Rok zakończony
Zmiana stanu zadłużenia z tytułu kredytów i obligacji
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Stan na dzień 1 stycznia
579,7
583,0
Zaciągnięcie pożyczki, emisja obligacji
96,0
44,3
Odsetki naliczone
49,9
19,6
Spłata kapitału
(10,3)
(4,1)
Kompensata
(22,9)
(48,3)
Spłata odsetek
(40,0)
(14,8)
Stan na koniec okresu
652,4
579,7
13. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
Inwestycje długoterminowe
Rezerwy na zobowiązania
Zobowiązania
Inne
Straty podatkowe
Ogółem
1 stycznia 2021
0,0
0,3
1,0
1,3
0,2
2,8
zwiększenia/zmniejszenia
1,9
0,1
0,4
2,9
1,5
6,8
31 grudnia 2021
1,9
0,4
1,4
4,2
1,7
9,6
zwiększenia/zmniejszenia
(1,9)
(0,1)
1,7
(2,7)
0,0
(3,0)
31 grudnia 2022
0,0
0,3
3,1
1,5
1,7
6,6
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
26
Zobowiązanie z tytułu podatku odroczonego
Rzeczowe aktywa trwałe
Inwestycje długoterminowe
Inwestycje krótkoterminowe
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
Ogółem
1 stycznia 2021
0,0
2,3
0,4
0,0
2,7
zwiększenia/zmniejszenia
0,1
(2,3)
(0,3)
0,1
(2,4)
31 grudnia 2021
0,1
0,0
0,1
0,1
0,3
zwiększenia/zmniejszenia
(0,1)
5,8
(0,1)
(0,1)
5,5
31 grudnia 2022
0,0
5,8
0,0
0,0
5,8
W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku dokonano kompensaty aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 5,8 mln PLN (w roku 2021: 0,3 mln PLN). Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły nierozliczone straty podatkowe, w związku z którymi nie ujęto składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
14. Kapitał podstawowy
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Liczba akcji na 1 stycznia
51 217 313
51 051 249
Emisja akcji
0
166 064
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)
51 217 313
51 217 313
Wszystkie wyemitowane akcje są akcjami zwykłymi. Wartość nominalna każdej akcji wynosi 1 PLN. Akcje uprawniają w jednakowym stopniu do majątku Spółki.
Akcje w roku 2021 wprowadzone do obrotu zostały wyemitowane na podstawie uchwał WZA w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego poprzez emisję akcji na okaziciela i były nabywane w wyniku realizacji uprawnień wynikających z warrantów subskrypcyjnych serii A oraz serii B Spółki zaoferowanych nieodpłatnie tym pracownikom spółek Warszawski Holding Nieruchomości, Intraco, Budexpo oraz Dalmor, którym stosownie do przepisów art. 36 i n. ustawy z dn. 31 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przysługiwało prawo do nieodpłatnego nabycia akcji lub udziałów danej spółki. Termin na realizację powyższych uprawnień upłynął w dniu 11 października 2021 r.
15. Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną
W 2022 roku nie wystąpiły transakcje nabycia akcji i udziałów spółek zależnych przez PHN S.A.
W 2021 roku Spółka nabyła akcje i udziały spółek zależnych w zamian za wyemitowanie akcji własnych (szczegóły opisane w nocie nr 14). Cena ich nabycia została ustalona na poziomie kosztu emisji akcji własnych PHN S.A., określonego na podstawie notowań akcji PHN S.A. w poszczególnych dniach nabywania akcji i udziałów spółek zależnych. Nadwyżka ceny nabycia nad ceną nominalną równą 1 PLN za akcję została ujęta jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną.
16. Przychody i koszty działalności operacyjnej
Przychody z podstawowej działalności operacyjnej obejmują przychody świadczonych przez Spółkę usług zarządzania na rzecz podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej.
Koszty podstawowej działalności operacyjnej obejmują koszt własny świadczonych usług zarządzania.
17. Dywidendy i przychody finansowe
Rok zakończony
Dywidendy i przychody finansowe
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Przychody odsetkowe
54,5
16,7
Krótkoterminowe depozyty bankowe
0,0
0,1
Papiery wartościowe dostępne do sprzedaży
2,0
1,1
Udzielone pożyczki
52,5
15,5
Dywidendy
22,9
48,3
Wycena pożyczek udzielonych do wartości godziwej
1,9
0,0
Różnice kursowe
0,7
0,2
Dywidendy i przychody finansowe razem
80,0
65,2
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
27
18. Koszty finansowe
Rok zakończony
Koszty finansowe
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Koszty finansowania
49,9
19,8
Kredyty i pożyczki
12,0
3,0
Wyemitowane papiery wartościowe
37,9
16,8
Wycena pożyczek udzielonych do wartości godziwej
0,0
31,8
Pozostałe koszty finansowe
0,0
0,2
Różnice kursowe
0,0
0,4
Koszty finansowe razem
49,9
52,2
Działalność finansowa netto
30,1
13,0
19. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Rok zakończony
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Podatek bieżący
(0,2)
0,5
Podatek odroczony
(8,5)
9,2
Podatek dochodowy
(8,7)
9,7
Rok zakończony
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zysk brutto
13,3
63,0
Podatek wyliczony według stawki krajowej 19%
(2,5)
(12,0)
Przychody niepodlegające opodatkowaniu (trwałe)
4,5
21,6
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (różnice trwałe)
(0,2)
(0,3)
Aktualizacja wartości oraz nieutworzenie aktywa z tytułu podatku odroczonego
(10,5)
0,0
Inne
0,0
0,4
Podatek dochodowy
(8,7)
9,7
W świetle obowiązujących od 15 lipca 2016 roku postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom („GAAR”), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce, Zarząd Spółki na bieżąco dokonuje analizy sytuacji podatkowej w zakresie identyfikacji i oceny transakcji i operacji, które mogłyby być potencjalnie objęte przepisami GAAR oraz rozważa ich wpływ na podatek odroczony, wartość podatkową aktywów oraz rezerwy na ryzyko podatkowe. W ocenie Zarządu przeprowadzona analiza nie wykazuje konieczności dokonania korekty wykazanych pozycji bieżącego i odroczonego podatku dochodowego z tego tytułu. Niemniej jednak w opinii Zarządu w przypadku przepisów GAAR występuje nieodłączna niepewność co do przyjętej przez Jednostkę interpretacji przepisów prawa podatkowego, która może wpłynąć na możliwość realizacji aktywów z tytułu podatku odroczonego w przyszłych okresach oraz zapłatę dodatkowego podatku za okresy przeszłe.
20. Koszty według rodzaju
Rok zakończony
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Amortyzacja
0,8
0,9
Zużycie materiałów i energii
1,0
0,9
Usługi obce
18,5
16,5
Podatki i opłaty
1,0
1,3
Wynagrodzenia i inne świadczenia na rzecz pracowników
26,0
23,7
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
6,4
5,6
Pozostałe koszty rodzajowe
0,4
0,1
Koszty działalności operacyjnej razem
54,1
49,0
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
28
21. Podział zysku Spółki za 2021 rok
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. 28 czerwca 2022 roku dokonało podziału zysku za 2021 rok w kwocie 72,7 mln PLN w następujący sposób:
✓ kwotę 18,5 mln PLN przeznaczyło na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, tj. 0,36 PLN na jedną akcję,
✓ kwotę 54,2 mln PLN przekazało na kapitał zapasowy.
22. Zysk na jedną akcję
Rok zakończony
Podstawowa i rozwodniona z zysku (straty) netto
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zysk przypadający na akcjonariuszy Spółki w (mln PLN)
4,6
72,7
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w mln sztuk)
51,2
51,2
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) na akcję (w PLN)
0,09
1,41
23. Rekomendacja Zarządu dotycząca przeznaczenia zysku (straty) netto za 2022 rok
Zarząd Spółki nie podjął jeszcze decyzji w sprawie rekomendacji dotyczącej przeznaczenia (pokrycia) zysku (straty) netto za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku.
24. Zobowiązania inwestycyjne
Na dzień 31 grudnia 2022 roku i na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka nie posiadała zobowiązań inwestycyjnych.
25. Zobowiązania warunkowe
Na dzień 31 grudnia 2022 roku i na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka nie posiadała istotnych zobowiązań warunkowych.
26. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Rok zakończony
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Przychody z usług zarządczych
39,2
39,1
Przychody finansowe i dywidendy
77,4
65,1
Koszty finansowe
12,0
3,0
Nabycie udziałów i podniesienie kapitału w jednostkach zależnych
0,0
7,7
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Należności handlowe
2,1
2,2
Zobowiązania handlowe
0,3
0,0
Wszystkie transakcje zawarte w roku 2022 oraz w roku 2021 przez Spółkę z podmiotami powiązanymi oparte były na warunkach rynkowych.
26.1 Jednostka dominująca całej Grupy
Na dzień 31 grudnia 2022 roku jednostką dominującą wobec Spółki był Skarb Państwa. W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2021 nie wystąpiły transakcje pomiędzy Spółką a Skarbem Państwa.
26.2 Wynagrodzenie Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki
Rok zakończony
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Wynagrodzenie Zarządu
2,7
5,5
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej
0,5
0,5
Wynagrodzenie kluczowych członków kadry kierowniczej razem
3,2
6,0
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
29
27. Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku w podziale na rodzaje usług:
Rok zakończony
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych
0,2
0,2
Razem
0,2
0,2
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku przeprowadziła firma audytorska pod nazwą Ernst & Young Audyt Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. Umowa na badanie sprawozdania finansowego za lata 2021-2022 po potwierdzeniu przez Radę Nadzorczą Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wyboru roku została zawarta 18 sierpnia 2021 roku.
28. Pozostałe
Rosyjska inwazja na Ukrainę jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie gospodarcze w całym regionie. Jednostka Dominująca i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. Wojna w Ukrainie może potencjalnie wpłynąć na popyt na mieszkania, koszty budowy, dostępność podwykonawców oraz niedobór surowców i materiałów importowanych z Ukrainy i Rosji. Wzrost inflacji może mieć również wpływ na trudności w uzyskiwaniu kredytowania przez klientów. W związku z dużą zmiennością sytuacji, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, trudno oszacować skalę wpływu wojny w Ukrainie na działalność Grupy. Zarząd na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń. Zaznaczyć należy, że Grupa na moment sporządzenia sprawozdania finansowego nie zamierza prowadzić żadnej działalności operacyjnej na terenie Ukrainy, Białorusi i Rosji. Tym samym konflikt zbrojny, który rozpoczął się 24 lutego 2022 roku nie ma istotnego wpływu na założenie kontynuacji działalności na podobnym poziomie w ciągu 12 miesięcy po dniu bilansowym, ani nie stanowi przesłanki utraty wartości aktywów spółek Grupy.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2022 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
30
29. Zdarzenia po dniu bilansowym
W dniu 8 marca 2023 roku Spółka sprzedała na rzecz EU Industrial Club IV SCSp 50% udziałów w spółce zależnej PHN SPV 35 Sp. z o.o., która będzie realizowała projekt joint venture polegający na realizacji inwestycji logistyczno - magazynowej wraz z niezbędną infrastrukturą na nieruchomościach należących do Grupy PHN S.A. położonych w Zgorzelcu.
W dniu 21 kwietnia 2023 roku Spółka zawarła Aneks do Umowy Programu Emisji Obligacji ustanowionego („Program”) w dniu 24 kwietnia 2019 roku. Zmiana Programu jest związana z koniecznością dostosowania jego warunków do nowych regulacji i standardów rynkowych, zmiany zasad i warunków prowadzenia oferty publicznej Obligacji oraz zmian w składzie konsorcjum banków obsługujących Program. W szczególności zmiany te mają na celu wprowadzenie możliwości kierowania przez Spółkę oferty publicznej Obligacji również do inwestorów niebędących inwestorami kwalifikowanymi w rozumieniu Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 roku (w oparciu o stosowne wyjątki od obowiązku prospektowego) oraz zaangażowanie banku mBank S.A. w obsługę realizacji Programu.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki 24 kwietnia 2023 roku.
Marcin Mazurek Prezes Zarządu
Piotr Przednowek Członek Zarządu ds. Rozwoju
Teresa Żołądek Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Michał Duda Osoba odpowiedzialna za sporządzenie sprawozdania finansowego
Szczepan Barszczewski Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
Adam Lesiński Członek Zarządu ds. Finansowych
Tomasz Sztonyk Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi