POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1.
Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
...............................................................................................................................
4
1.1
O Grupie Kapitałowej
......................................................................................................................................................................
4
1.2
Grupa Kapitałowa w liczbach
..........................................................................................................................................................
5
1.3
Zarząd PHN S.A.
.............................................................................................................................................................................
6
1.4
Rada Nadzorcza PHN S.A.
.............................................................................................................................................................
7
2.
Otoczenie rynkowe
..........................................................................................................................................................................
9
3.
Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej
.........................................................................................................
14
3.1
Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej
.....................................................................................................................................
14
3.2
Akwizycje i dezinwestycje
.............................................................................................................................................................
16
3.3
Kluczowe projekty deweloperskie
.................................................................................................................................................
16
4.
Działalność Grupy Kapitałowej
......................................................................................................................................................
18
4.1
Rynek najmu powierzchni komercyjnych
......................................................................................................................................
18
4.2
Deweloperski rynek mieszkaniowy
...............................................................................................................................................
19
4.3
Rynek hotelowy
.............................................................................................................................................................................
20
4.4
Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców
.............................................................................................................................
20
5.
Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej
............................................................................................................................
21
5.1
Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023
.........................................................................................................................................
21
5.2
Realizacja strategii
........................................................................................................................................................................
21
5.3
Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN
..........................................................................................................................
21
5.4
Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
................................................................................................................
22
6.
Najważniejsze wydarzenia w 2022 roku
.......................................................................................................................................
23
7.
Sytuacja finansowa
.......................................................................................................................................................................
25
7.1.
Sytuacja finansowa Spółki
............................................................................................................................................................
25
7.1.1.
Główne czynniki mające wpływ na osiągnięty zysk
......................................................................................................................
25
7.1.2.
Sytuacja finansowa Spółki
............................................................................................................................................................
26
7.1.3.
Wskaźniki finansowe Spółki
..........................................................................................................................................................
26
8.
Organizacja Grupy Kapitałowej
.....................................................................................................................................................
28
8.1.
Struktura Grupy Kapitałowej
.........................................................................................................................................................
28
8.2.
Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami
........................................................................................
30
8.3.
Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe
......................................................................................................
30
8.4.
Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową
....................................................................................................................
30
8.5.
Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących
................................................................................
31
9.
Istotne czynniki ryzyka
..................................................................................................................................................................
32
9.1
Ryzyko prawne
..............................................................................................................................................................................
32
9.2
Ryzyka rynkowe
............................................................................................................................................................................
34
9.3
Ryzyka płynności i kredytowe
.......................................................................................................................................................
35
9.4
Ryzyka branżowe
..........................................................................................................................................................................
36
9.5
Pozostałe ryzyka
...........................................................................................................................................................................
38
10.
PHN na rynku kapitałowym
...........................................................................................................................................................
41
10.1.
Notowania
.....................................................................................................................................................................................
41
10.2.
Relacje inwestorskie
.....................................................................................................................................................................
43
10.3.
Rekomendacje analityków
............................................................................................................................................................
44
10.4.
Polityka dywidendowa
...................................................................................................................................................................
44
10.5.
Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2023 roku
....................................................................................................
45
11.
Ład korporacyjny
...........................................................................................................................................................................
46
11.1.
Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego
................................................................................................................................
46
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11.2.
Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji
.........................................................................................................................
52
11.2.1
Struktura akcjonariatu
...................................................................................................................................................................
52
11.2.2
Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących
.......................................................................
53
11.2.3
Program akcji pracowniczych
........................................................................................................................................................
53
11.2.4
Nabycie akcji własnych
.................................................................................................................................................................
53
11.2.5
Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne
.....................................................................
53
11.2.6
Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia praw własności papierów wartościowych
........................
54
11.2.7
Zasady zmiany Statutu Spółki
.......................................................................................................................................................
54
11.2.8
Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki oraz ich komitetów
....................................................
54
11.2.9
Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia
...................................................................................
62
12
Społeczna odpowiedzialność biznesu
...........................................................................................................................................
64
12.1
Cel działania oraz wartości
...........................................................................................................................................................
64
12.2
Narzędzia realizacji strategii CSR
.................................................................................................................................................
64
12.3
Etyka w działaniu
..........................................................................................................................................................................
65
12.4
Działalność na rzecz społeczeństwa
.............................................................................................................................................
65
12.5
Wpływ na środowisko
....................................................................................................................................................................
66
13
Pozostałe informacje
.....................................................................................................................................................................
66
13.1
Umowy kredytów i pożyczek
.........................................................................................................................................................
66
13.2
Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje
...............................................................................................
66
13.3
Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne
..................................................................................................................
66
13.4
Umowa z firmą audytorską
............................................................................................................................................................
66
14
Oświadczenia Zarządu
..................................................................................................................................................................
67
14.1.
W sprawie rzetelności sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego
.......................................................................
67
14.2.
W sprawie firmy audytorskiej
........................................................................................................................................................
67
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
4
1.
Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
Polski
Holding
Nieruchomości
S.A.
(„PHN”,
„Grupa”,
„Spółka”)
jest
jednym
z największych
w
Polsce
podmiotów
w sektorze
nieruchomości
komercyjnych
pod
względem
wartości
portfela.
Portfel
Grupy
obejmuje
ponad
150
wydzielonych
biznesowo
nieruchomości
o wartości
godziwej
około
3,7
mld
PLN.
Działalność
PHN
skoncentrowana
jest
w
Warszawie
oraz
największych
regionalnych
miastach,
m.in.
w
Trójmieście,
Poznaniu,
Łodzi
i
we
Wrocławiu.
PHN
ma
wieloletnie
doświadczenie
zarówno
w zarządzaniu
nieruchomościami,
jak
i w realizacji
projektów
deweloperskich.
Od
13
lutego
2013
roku
PHN
jest
notowany
na
Giełdzie
Papierów
Wartościowych
w Warszawie.
PHN
realizuje
nowoczesne
projekty
komercyjne
samodzielnie
oraz we współpracy
z
partnerami
o
wieloletnim
doświadczeniu
i ugruntowanej
pozycji
rynkowej.
Inwestycje
firmowane
przez
Spółkę
odznaczają
się
ponadczasową
architekturą
i
dbałością
o
jakość.
Spełniają
najbardziej
wyśrubowane
standardy,
dzięki
czemu
trafiają
w
gusta
najbardziej
wymagających
klientów.
PHN
powstał
w 2011
roku
w
wyniku
konsolidacji
spółek
należących
do
Skarbu
Państwa,
prowadzących
działalność
w
sektorze
nieruchomości
w
Polsce
lub
posiadających
w
swoim
portfelu
istotne
aktywa
nieruchomościowe.
Spółki
wchodzące
w
skład
Grupy
wniosły
znaczący
wkład
w
historię
powojennej
architektury
Warszawy.
Nieruchomości
należące
do
PHN
kojarzone
są
z historią
stolicy,
jak
neorenesansowy
zabytkowy
Pałac
Kossakowskich
przy
ulicy
Nowy
Świat
19 czy Intraco - pierwszy warszawski wieżowiec, wzniesiony w 1975 roku przy ulicy Stawki 2.
Działalność Grupy Kapitalowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. przedstawiono w poniższej tabeli.
O Grupie Polski Holding Nieruchomości S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
•
Biura - przeważająca część portfela nieruchomości
•
Mieszkania (sprzedaż nowych i wynajem istniejących)
•
Pozostałe
•
Hotele (własne i we współpracy)
•
Logistyka (z partnerami lub w formule BTS)
•
Handel (w formule BTS dla wybranych najemców)
•
Warszawa
•
Trójmiasto
•
Wrocław
•
Kraków
•
Katowice
•
Łódź
•
Poznań
•
Atrakcyjne lokalizacje
zapewniające efektywność
•
Współpraca z podmiotami zewnętrznymi
•
Współpraca ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa
•
Prowadzenie inwestycji dla podmiotów zewnętrznych
•
Transakcje M&A
•
Projekty specjalne
•
Przebudowa portfela nieruchomości
•
Efektywne zarządzanie nieruchomościami
•
Unikatowe lokalizacje
•
Rotacja aktywów
•
Nowe projekty deweloperskie
•
Wysoka jakość relacji z klientami
Wzrost wartości marki i zwiększenie jej rozpoznawalności
•
Kluczowe wartości Grupy Kapitałowej PHN
•
Atrakcyjne lokalizacje nieruchomości będących w portfelu oraz flagowe projekty deweloperskie
•
Doskonałe wykonanie realizowanych inwestycji
•
Wysoka jakość architektoniczna inwestycji (w tym również dzięki wyłonieniu projektów w drodze konkursów architektonicznych)
•
Nowoczesność i rozwój oraz partnerstwo i współpraca
•
Odpowiedzialność społeczna i troska o środowisko (działalność innowacyjna i stosowanie rozwiązań proekologicznych)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
5
1.2
Grupa Kapitałowa w liczbach
Grupa Kapitałowa w liczbach wg stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku
ZYSK NETTO GRUPY
[mln PLN]
Skorygowana EBITDA
[mln PLN]
118,3
|
31.12.2021:
113,2
| +4
,5 %
30,0
|
31.12. 2021:
73,7
|
- 59,3
%
112,3
|
31.12. 2021: 111,2
| 1,0
%
Grupa
w
2022
roku
zrealizowała
wynik
z
najmu
na
poziomie
118,3
mln
PLN
wobec
113,2
mln
PLN
w 2021 roku.
Grupa
w
2022
roku
wypracowała
30,0
mln
PLN
zysku
netto
wobec 73,7 mln PLN w 2021 roku.
Na
dzień
31
grudnia
2022
roku
odnotowano
spadek
wskaźnika
efektywności
Grupy,
skorygowanej
EBITDA,
do poziomu 101,8 mln PLN.
4 584,8
|
31.12. 2021:
4 317,7
|
+ 6,2%
13,0%
|
31.12. 2021: 10,7 | 2,3
p.p
36,0%
|
31.12. 2021: 34,3 % | 1,7 p.p.
Na
dzień
31
grudnia
2022
roku
aktywa
Grupy
wynosiły
4 584,8
mln
PLN.
Główną
pozycją
są
nieruchomości
inwestycyjne (81,5% aktywów).
Wskaźnik
pustostanów
dla
nieruchomości
pozostających
w
portfelu
na
dzień
31
grudnia
2022
roku
13,0%
wobec
10,7% w 2021 roku.
Na
dzień
31
grudnia
2022
roku
poziom
LTV
osiągnął
poziom 36,0% wobec 34,3% w 2021 roku.
Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2018 – 2022
Wynik z działalności deweloperskiej
Wynik z działalności budowlanej
Wynik z pozostałej działalności
Koszty administracyjne i sprzedaży
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
Zysk netto z działalności kontynuowanej
Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Długoterminowe zapasy deweloperskie
Długoterminowe aktywa finansowe
Nieruchomości inwestycyjne
Zapasy związane z działalnością deweloperską
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Zobowiązania z tytułu leasingu
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
6
Wiceprezes - Członek Zarządu ds. inwestycyjnych
Pan
Marcin
Mazurek
jest
absolwentem
IESE
Business
School,
University
of
Navarra
w
Barcelonie.
Pan
Marcin
Mazurek
posiada
doświadczenie
w
zakresie
zarządzania
projektami
rozwojowymi,
badań
due
diligence,
optymalizacji
procesów,
skutecznego
wdrażania
zmian,
budowania
nowych
linii
biznesowych,
tworzenia
strategii
oraz
zarządzania
dużymi
zasobami
ludzkimi.
Pan
Marcin
Mazurek
od
2012
r.
do
końca
kwietnia
2018
r.
był
Dyrektorem
Zarządzającym
w
Kredobank
S.A.
na
Ukrainie
odpowiedzialnym
za
obszar
bankowości
detalicznej,
w
tym
produktów
hipotecznych,
funduszy
inwestowania
budownictwa
oraz
bankowości
elektronicznej
wraz
z
kanałami
zdalnymi.
W
latach
2009-2011
pełnił
funkcję
Dyrektora
Departamentu Rozwoju biznesu w Inteligo Financial Service S.A.
Pan
Szczepan
Barszczewski
jest
radcą
prawnym,
absolwentem
Wyższej
Szkoły
Kadr
Menadżerskich
z
tytułem
Executive
Master
of
Business
Administration.
Seminarzysta
doktorancki
z
dorobkiem
naukowym.
Od
października
2021
r.
do
września
2022
r.
pełnił
funkcję
Prezesa
Zarządu
w
Międzynarodowej
Korporacji
Gwarancyjnej
Sp.
z
o.o.
W
latach
2018
-
2021
r.
pełnił
też
funkcję
pełnomocnika
Rzecznika
Małych
i
Średnich
Przedsiębiorstw.
Był
Przewodniczącym
Rady
Nadzorczej
Suwalskiej
SSE
sp.
z
o.o.
oraz
Członkiem
Rad
Nadzorczych
wielu
innych
spółek.
Pan
Szczepan
Barszczewski
posiada
kilkunastoletnie
doświadczenie
jako
radca
prawny.
Zajmował
się
obsługą
prawną
podmiotów
z
różnych
gałęzi
gospodarki
w
tym
nieruchomości,
po
stronie
firm
developerskich
jak i organów administracji.
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Członek Zarządu ds. Rozwoju
Pan
Tomasz
Sztonyk
jest
absolwentem
Collegium
Humanum
Warsaw
Management
University
i
Apsley
Business
School-London,
gdzie
uzyskał
tytuł
Executive
Master
of
Business
Administration
(MBA).
Ukończył
także
Akademię
Muzyczną
im.
Karola
Lipińskiego
we
Wrocławiu.
Od
lutego
2008
roku
pełnił
funkcję
Prezesa
Zarządu
Fundacji
Teatru
Muzycznego
CAPITOL
we
Wrocławiu.
Od
lutego
2016
r.
do
lutego
2018
r.
pełnił
funkcję
Dyrektora
Biura
Administracyjnego
Ministerstwa
Rozwoju,
a
następnie
Ministerstwa
Inwestycji
i
Rozwoju.
Od
marca
do
czerwca
2018
r.
pełnił
funkcję
Dyrektora
Administracyjnego,
a
następnie
Dyrektora
Biura Dyrektora Generalnego Kancelarii Prezesa Rady Ministrów
.
Członek Zarządu ds. Finansowych
Pan
Adam
Lesiński
od
czerwca
2021
r.
do
maja
2022
r.
pełnił
funkcję
Wiceprezesa
Zarządu
Grupy
Azoty
Zakłady
Azotowe
„Puławy”
S.A.,
gdzie
odpowiadał
za
nadzorowanie
pionu
finansowego,
kontrolingu,
zakupów
i
relacji
inwestorskich.
W
latach
2018
–
2021
był
Zastępcą
Dyrektora
ds.
Wsparcia
Operacyjnego
Oddziału
Zakładu
Gazowniczego
Warszawa
PSG
Sp.
z
o.o.,
gdzie
nadzorował
dział
nieruchomości,
przetargów,
zaopatrzenia
i
transportu.
W
latach
2016
–
2018
pełnił
ffunkcję
Członka
Zarządu
Polskiej
Grupy
Zbrojeniowej
S.A.
Wcześniej
był
Prezesem
Zarządu
MS
TFI S.A. oraz Libella Sp. z o.o.
Pan
Piotr
Przednowek
objął
stanowisko
Członka
Zarządu
ds.
Rozwoju
w
dniu
2
marca
2020
r.
Posiada
tytuł
Executive
Master
of
Business
Administration
uzyskany
w
Collegium
Humanum
–
Szkoła
Główna
Menedżerska.
Jest
absolwentem
Szkoły
Głównej
Handlowej
w
Warszawie
na
kierunku
wycena
nieruchomości.
Ukończył
studia
podyplomowe
na
kierunku
Rola
OZE
w
bezpieczeństwie
energetycznym
jednostek
samorządowych
i
państw
w
Menedżerskiej
Akademii
Nauk
Stosowanych
w
Warszawie.
Ukończył
także
studia
podyplomowe
w
Wyższej
Szkole
Przedsiębiorczości
i
Zarządzania
im.
Leona
Koźmińskiego
w
Warszawie
na
kierunku
zarządzanie
zasobami
ludzkimi
dla
menadżerów
personalnych.
Posiada
doświadczenie
w
zakresie
koordynacji
i
realizacji
projektów
inwestycyjnych,
zarządzania
portfelem
aktywów
nieruchomości
oraz
nadzoru
nad
podległymi
spółkami
z
grupy
kapitałowej
z
branży
budownictwa
mieszkaniowego,
komercyjnego
i
logistycznego,
a
także
w
sektorze
energetyki,
transportu
kolejowego,
audytu
wewnętrznego
i
kontroli
doraźnych
w
spółkach
Skarbu
Państwa.
Od
czerwca
2019
r.
zatrudniony
w
Polskim
Holdingu
Nieruchomości
S.A.
na
stanowisku
Dyrektora
Biura
Wynajmu
i
Komercjalizacji.
W
latach
2018
-
2019
kierował
Wydziałem
Audytu
w
PGNiG
Termika