Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej ............................................................................................................................... 4
1.1 O Grupie Kapitałowej ...................................................................................................................................................................... 4
1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach .......................................................................................................................................................... 5
1.3 Zarząd PHN S.A. ............................................................................................................................................................................. 6
1.4 Rada Nadzorcza PHN S.A. ............................................................................................................................................................. 7
2. Otoczenie rynkowe .......................................................................................................................................................................... 9
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej ......................................................................................................... 14
3.1 Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej ..................................................................................................................................... 14
3.2 Akwizycje i dezinwestycje ............................................................................................................................................................. 16
3.3 Kluczowe projekty deweloperskie ................................................................................................................................................. 16
4. Działalność Grupy Kapitałowej ...................................................................................................................................................... 18
4.1 Rynek najmu powierzchni komercyjnych ...................................................................................................................................... 18
4.2 Deweloperski rynek mieszkaniowy ............................................................................................................................................... 19
4.3 Rynek hotelowy ............................................................................................................................................................................. 20
4.4 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców ............................................................................................................................. 20
5. Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej ............................................................................................................................ 21
5.1 Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023 ......................................................................................................................................... 21
5.2 Realizacja strategii ........................................................................................................................................................................ 21
5.3 Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN .......................................................................................................................... 21
5.4 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ................................................................................................................ 22
6. Najważniejsze wydarzenia w 2022 roku ....................................................................................................................................... 23
7. Sytuacja finansowa ....................................................................................................................................................................... 25
7.1. Sytuacja finansowa Spółki ............................................................................................................................................................ 25
7.1.1. Główne czynniki mające wpływ na osiągnięty zysk ...................................................................................................................... 25
7.1.2. Sytuacja finansowa Spółki ............................................................................................................................................................ 26
7.1.3. Wskaźniki finansowe Spółki .......................................................................................................................................................... 26
8. Organizacja Grupy Kapitałowej ..................................................................................................................................................... 28
8.1. Struktura Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................................... 28
8.2. Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami ........................................................................................ 30
8.3. Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe ...................................................................................................... 30
8.4. Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową .................................................................................................................... 30
8.5. Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących ................................................................................ 31
9. Istotne czynniki ryzyka .................................................................................................................................................................. 32
9.1 Ryzyko prawne .............................................................................................................................................................................. 32
9.2 Ryzyka rynkowe ............................................................................................................................................................................ 34
9.3 Ryzyka płynności i kredytowe ....................................................................................................................................................... 35
9.4 Ryzyka branżowe .......................................................................................................................................................................... 36
9.5 Pozostałe ryzyka ........................................................................................................................................................................... 38
10. PHN na rynku kapitałowym ........................................................................................................................................................... 41
10.1. Notowania ..................................................................................................................................................................................... 41
10.2. Relacje inwestorskie ..................................................................................................................................................................... 43
10.3. Rekomendacje analityków ............................................................................................................................................................ 44
10.4. Polityka dywidendowa ................................................................................................................................................................... 44
10.5. Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2023 roku .................................................................................................... 45
11. Ład korporacyjny ........................................................................................................................................................................... 46
11.1. Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego ................................................................................................................................ 46
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11.2. Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji ......................................................................................................................... 52
11.2.1 Struktura akcjonariatu ................................................................................................................................................................... 52
11.2.2 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących ....................................................................... 53
11.2.3 Program akcji pracowniczych ........................................................................................................................................................ 53
11.2.4 Nabycie akcji własnych ................................................................................................................................................................. 53
11.2.5 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne ..................................................................... 53
11.2.6 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia praw własności papierów wartościowych ........................ 54
11.2.7 Zasady zmiany Statutu Spółki ....................................................................................................................................................... 54
11.2.8 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki oraz ich komitetów .................................................... 54
11.2.9 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia ................................................................................... 62
12 Społeczna odpowiedzialność biznesu ........................................................................................................................................... 64
12.1 Cel działania oraz wartości ........................................................................................................................................................... 64
12.2 Narzędzia realizacji strategii CSR ................................................................................................................................................. 64
12.3 Etyka w działaniu .......................................................................................................................................................................... 65
12.4 Działalność na rzecz społeczeństwa ............................................................................................................................................. 65
12.5 Wpływ na środowisko .................................................................................................................................................................... 66
13 Pozostałe informacje ..................................................................................................................................................................... 66
13.1 Umowy kredytów i pożyczek ......................................................................................................................................................... 66
13.2 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje ............................................................................................... 66
13.3 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne .................................................................................................................. 66
13.4 Umowa z firmą audytorską ............................................................................................................................................................ 66
14 Oświadczenia Zarządu .................................................................................................................................................................. 67
14.1. W sprawie rzetelności sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego ....................................................................... 67
14.2. W sprawie firmy audytorskiej ........................................................................................................................................................ 67
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
4
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
1.1 O Grupie Kapitałowej
Polski Holding Nieruchomości S.A. („PHN”, „Grupa”, „Spółka”) jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości godziwej około 3,7 mld PLN. Działalność PHN skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i we Wrocławiu. PHN ma wieloletnie doświadczenie zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów deweloperskich. Od 13 lutego 2013 roku PHN jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
PHN realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez Spółkę odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów. PHN powstał w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa, prowadzących działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadających w swoim portfelu istotne aktywa nieruchomościowe. Spółki wchodzące w skład Grupy wniosły znaczący wkład w historię powojennej architektury Warszawy. Nieruchomości należące do PHN kojarzone z historią stolicy, jak neorenesansowy zabytkowy Pałac Kossakowskich przy ulicy Nowy Świat 19 czy Intraco - pierwszy warszawski wieżowiec, wzniesiony w 1975 roku przy ulicy Stawki 2.
Działalność Grupy Kapitalowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. przedstawiono w poniższej tabeli.
O Grupie Polski Holding Nieruchomości S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
CO?
GDZIE?
Biura - przeważająca część portfela nieruchomości
Mieszkania (sprzedaż nowych i wynajem istniejących)
Pozostałe
Hotele (własne i we współpracy)
Logistyka (z partnerami lub w formule BTS)
Handel (w formule BTS dla wybranych najemców)
Warszawa
Trójmiasto
Wrocław
Kraków
Katowice
Łódź
Poznań
Atrakcyjne lokalizacje zapewniające efektywność
JAK?
“+”
Współpraca z podmiotami zewnętrznymi
Współpraca ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa
Prowadzenie inwestycji dla podmiotów zewnętrznych
Transakcje M&A
Projekty specjalne
Przebudowa portfela nieruchomości
Efektywne zarządzanie nieruchomościami
Unikatowe lokalizacje
Rotacja aktywów
Nowe projekty deweloperskie
Wysoka jakość relacji z klientami
Wzrost wartości marki i zwiększenie jej rozpoznawalności
Kluczowe wartości Grupy Kapitałowej PHN
Atrakcyjne lokalizacje nieruchomości będących w portfelu oraz flagowe projekty deweloperskie
Doskonałe wykonanie realizowanych inwestycji
Wysoka jakość architektoniczna inwestycji (w tym również dzięki wyłonieniu projektów w drodze konkursów architektonicznych)
Nowoczesność i rozwój oraz partnerstwo i współpraca
Odpowiedzialność społeczna i troska o środowisko (działalność innowacyjna i stosowanie rozwiązań proekologicznych)
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
5
1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach
Grupa Kapitałowa w liczbach wg stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku
WYNIK Z NAJMU [mln PLN]
ZYSK NETTO GRUPY [mln PLN]
Skorygowana EBITDA [mln PLN]
118,3 | 31.12.2021: 113,2 | +4 ,5 %
30,0 | 31.12. 2021: 73,7 | - 59,3 %
112,3 | 31.12. 2021: 111,2 | 1,0 %
Grupa w 2022 roku zrealizowała wynik z najmu na poziomie 118,3 mln PLN wobec 113,2 mln PLN w 2021 roku.
Grupa w 2022 roku wypracowała 30,0 mln PLN zysku netto wobec 73,7 mln PLN w 2021 roku.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku odnotowano spadek wskaźnika efektywności Grupy, skorygowanej EBITDA, do poziomu 101,8 mln PLN.
AKTYWA GRUPY [mln PLN]
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW [%]
LTV [%]
4 584,8 | 31.12. 2021: 4 317,7 | + 6,2%
13,0% | 31.12. 2021: 10,7 | 2,3 p.p
36,0% | 31.12. 2021: 34,3 % | 1,7 p.p.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku aktywa Grupy wynosiły 4 584,8 mln PLN. Główną pozycją nieruchomości inwestycyjne (81,5% aktywów).
Wskaźnik pustostanów dla nieruchomości pozostających w portfelu na dzień 31 grudnia 2022 roku 13,0% wobec 10,7% w 2021 roku.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku poziom LTV osiągnął poziom 36,0% wobec 34,3% w 2021 roku.
Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2018 – 2022
2022
2021
2020
2019
2018
Wynik z najmu
118,3
113,2
114,9
98,1
84,6
Wynik z działalności deweloperskiej
37,3
38,5
97,2
4,3
0,1
Wynik z działalności budowlanej
2,8
11,8
10,9
0,4
0,0
Wynik z pozostałej działalności
4,8
(8,8)
(9,7)
0,2
1,3
Koszty administracyjne i sprzedaży
(60,8)
(55,3)
(53,2)
(39,2)
(32,3)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
150,2
168,6
173,3
117,4
65,2
Zysk netto z działalności kontynuowanej
30,0
73,7
70,1
69,0
47,8
Zysk netto
30,0
73,7
70,1
69,0
47,8
Całkowite dochody ogółem
51,0
78,4
72,0
69,1
47,5
Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
30,8
78,7
72,0
67,6
47,7
EBITDA
157,9
175,8
177,6
128,5
66,6
Skorygowana EBITDA
112,3
111,2
150,2
64,9
54,3
Aktywa trwałe
4 213,2
3 868,3
3 478,3
3 121,2
2 497,1
Długoterminowe zapasy deweloperskie
121,1
90,8
0,0
0,0
0,0
Długoterminowe aktywa finansowe
84,7
61,6
52,7
5,0
39,8
Nieruchomości inwestycyjne
3 735,3
3 453,1
3 268,8
2 937,2
2 320,7
Rzeczowe aktywa trwałe
201,9
206,2
93,6
90,6
56,4
Aktywa obrotowe
359,2
437,0
692,8
646,9
286,4
Zapasy związane z działalnością deweloperską
122,7
187,9
99,1
247,6
131,6
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
125,5
91,5
91,1
81,0
40,1
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
88,4
135,3
476,0
283,4
114,3
Aktywa ogółem
4 584,8
4 317,7
4 179,0
3 784,1
2 783,5
Zadłużenie finansowe
1 348,8
1 201,2
1 153,4
706,4
528,4
Zobowiązania z tytułu leasingu
321,1
321,5
283,6
283,1
0,0
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
143,3
101,7
81,2
54,1
22,8
Kapitały ogółem
2 424,7
2 392,2
2 328,1
2 282,5
2 048,0
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 407,3
2 374,0
2 299,8
2 251,0
2 021,0
Udziały niekontrolujące
17,4
18,2
28,3
31,5
27,0
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
67,6
26,5
252,2
163,2
82,5
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(155,2)
(361,7)
(162,9)
(125,5)
(56,7)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
40,7
(5,5)
218,9
131,4
(15,6)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
6
1.3 Zarząd PHN S.A.
Prezes Zarządu
Wiceprezes - Członek Zarządu ds. inwestycyjnych
Marcin Mazurek
Szczepan Barszczewski
Pan Marcin Mazurek jest absolwentem IESE Business School, University of Navarra w Barcelonie. Pan Marcin Mazurek posiada doświadczenie w zakresie zarządzania projektami rozwojowymi, badań due diligence, optymalizacji procesów, skutecznego wdrażania zmian, budowania nowych linii biznesowych, tworzenia strategii oraz zarządzania dużymi zasobami ludzkimi. Pan Marcin Mazurek od 2012 r. do końca kwietnia 2018 r. był Dyrektorem Zarządzającym w Kredobank S.A. na Ukrainie odpowiedzialnym za obszar bankowości detalicznej, w tym produktów hipotecznych, funduszy inwestowania budownictwa oraz bankowości elektronicznej wraz z kanałami zdalnymi. W latach 2009-2011 pełnił funkcję Dyrektora Departamentu Rozwoju biznesu w Inteligo Financial Service S.A.
Pan Szczepan Barszczewski jest radcą prawnym, absolwentem Wyższej Szkoły Kadr Menadżerskich z tytułem Executive Master of Business Administration. Seminarzysta doktorancki z dorobkiem naukowym. Od października 2021 r. do września 2022 r. pełnił funkcję Prezesa Zarządu w Międzynarodowej Korporacji Gwarancyjnej Sp. z o.o. W latach 2018 - 2021 r. pełnił też funkcję pełnomocnika Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorstw. Był Przewodniczącym Rady Nadzorczej Suwalskiej SSE sp. z o.o. oraz Członkiem Rad Nadzorczych wielu innych spółek. Pan Szczepan Barszczewski posiada kilkunastoletnie doświadczenie jako radca prawny. Zajmował się obsługą prawną podmiotów z różnych gałęzi gospodarki w tym nieruchomości, po stronie firm developerskich jak i organów administracji.
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Członek Zarządu ds. Rozwoju
Tomasz Sztonyk
Piotr Przednowek
Pan Tomasz Sztonyk jest absolwentem Collegium Humanum Warsaw Management University i Apsley Business School-London, gdzie uzyskał tytuł Executive Master of Business Administration (MBA). Ukończył także Akademię Muzyczną im. Karola Lipińskiego we Wrocławiu. Od lutego 2008 roku pełnił funkcję Prezesa Zarządu Fundacji Teatru Muzycznego CAPITOL we Wrocławiu. Od lutego 2016 r. do lutego 2018 r. pełnił funkcję Dyrektora Biura Administracyjnego Ministerstwa Rozwoju, a następnie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. Od marca do czerwca 2018 r. pełnił funkcję Dyrektora Administracyjnego, a następnie Dyrektora Biura Dyrektora Generalnego Kancelarii Prezesa Rady Ministrów .
Członek Zarządu ds. Finansowych
Adam Lesiński
Pan Adam Lesiński od czerwca 2021 r. do maja 2022 r. pełnił funkcję Wiceprezesa Zarządu Grupy Azoty Zakłady Azotowe „Puławy” S.A., gdzie odpowiadał za nadzorowanie pionu finansowego, kontrolingu, zakupów i relacji inwestorskich. W latach 2018 2021 był Zastępcą Dyrektora ds. Wsparcia Operacyjnego Oddziału Zakładu Gazowniczego Warszawa PSG Sp. z o.o., gdzie nadzorował dział nieruchomości, przetargów, zaopatrzenia i transportu. W latach 2016 2018 pełnił ffunkcję Członka Zarządu Polskiej Grupy Zbrojeniowej S.A. Wcześniej był Prezesem Zarządu MS TFI S.A. oraz Libella Sp. z o.o.
Image should be here
Pan Piotr Przednowek objął stanowisko Członka Zarządu ds. Rozwoju w dniu 2 marca 2020 r. Posiada tytuł Executive Master of Business Administration uzyskany w Collegium Humanum Szkoła Główna Menedżerska. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie na kierunku wycena nieruchomości. Ukończył studia podyplomowe na kierunku Rola OZE w bezpieczeństwie energetycznym jednostek samorządowych i państw w Menedżerskiej Akademii Nauk Stosowanych w Warszawie. Ukończył także studia podyplomowe w Wyższej Szkole Przedsiębiorczości i Zarządzania im. Leona Koźmińskiego w Warszawie na kierunku zarządzanie zasobami ludzkimi dla menadżerów personalnych. Posiada doświadczenie w zakresie koordynacji i realizacji projektów inwestycyjnych, zarządzania portfelem aktywów nieruchomości oraz nadzoru nad podległymi spółkami z grupy kapitałowej z branży budownictwa mieszkaniowego, komercyjnego i logistycznego, a także w sektorze energetyki, transportu kolejowego, audytu wewnętrznego i kontroli doraźnych w spółkach Skarbu Państwa. Od czerwca 2019 r. zatrudniony w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. na stanowisku Dyrektora Biura Wynajmu i Komercjalizacji. W latach 2018 - 2019 kierował Wydziałem Audytu w PGNiG Termika