Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Raport roczny zawiera:

1. List Prezesa Zarządu

2. Wybrane dane finansowe

3. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

4. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

5. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

6. Informację Zarządu

7. Oświadczenie i Ocenę Rady Nadzorczej

List Prezesa Zarządu

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Za nami kolejny rok „ciekawych czasów”, w którym kondycja rynku nieruchomości w dużej mierze była wynikiem przenikających się kryzysów i wyzwań, ale także pierwszych po pandemii powiewów optymizmu. Dla Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. miniony rok, z uwagi na dziesiątą rocznicę debiutu notowań akcji na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., był czasem szczególnym. Na przestrzeni minionej dekady widać rozwój firmy, zarówno pod kątem wartości portfela nieruchomości, jak i zakresu prowadzonej działalności.

Miniony rok upłynął pod znakiem niesprzyjającej koniunktury gospodarczej. Wysoka inflacja i koszty finansowania spowodowały wzrost stóp kapitalizacji, co przełożyło się na obniżenie wartości godziwej nieruchomości. Dodatkowo, umocnienie się PLN w stosunku do EUR niekorzystnie wpłynęło na wycenę aktywów. Wśród pozytywów należy wskazać stopniową obniżkę stóp procentowych, która rozpoczęła się we wrześniu 2023 roku. W połączeniu z dostępnością programu bezpieczny kredyt 2% spowodowało to wzrost cen mieszkań i znaczące przyśpieszenie procesu ich sprzedaży.

Grupa PHN konsekwentnie przebudowuje swą działalność biznesową, aby utrzymać stabilną i bezpieczną pozycję rynkową i finansową. W 2023 roku, podobnie jak w latach poprzednich, Grupa PHN wzmacniała pozycję przede wszystkim na rynku biurowym, mieszkaniowym i logistycznym.

W 2023 roku Grupa PHN osiągnęła przychody ze sprzedaży na poziomie 570,9 mln PLN, co przy ograniczeniu kosztów działalności do poziomu 396,7 mln PLN pozwoliło na wypracowanie zysku brutto ze sprzedaży w wysokości 174,2 mln PLN. Oznacza to wzrost o około 7% w porównaniu z rokiem poprzednim. Przychody z podstawowej działalności Grupy PHN tj. przychody z najmu w 2023 roku osiągnęły rekordowy poziom 248,8 mln PLN, co pozwoliło na wypracowanie wyniku z najmu na poziomie 152,4 mln PLN, co oznacza wzrost o 29% w porównaniu z rokiem poprzednim. Osiągnięte przychody z działalności budowlanej na poziomie 235,2 mln PLN pozwoliły na wypracowanie zysku z działalności budowlanej na poziomie 9,9 mln PLN w porównaniu do 2,8 mln PLN w analogicznym okresie roku poprzedniego. Jednocześnie Grupa PHN, z uwagi przede wszystkim na ujemną zmianę wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, odnotowała stratę netto na poziomie 167 mln PLN. Skorygowana EBITDA w minionym roku wyniosła 113,7 mln PLN i pozostawała na zbliżonym poziomie w porównaniu do roku poprzedniego. Osiągnięte wyniki finansowe, pomimo turbulencji rynkowych, pozwalają patrzeć z ostrożnym optymizmem w przyszłość.

W minionym roku w najważniejszym segmencie działalności Grupy PHN tj. segmencie biurowym zakończone zostały prace aranżacyjne w kompleksie SKYSAWA, podpisane zostały kolejne umowy najmu w budynku INTRACO Prime, a także rozpoczęta została realizacja kolejnej inwestycji - VENA, która dostarczy na warszawski rynek ok. 15 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Grupa PHN rozwijała także segment deweloperski – w 2023 roku w realizacji znajdowały się cztery inwestycje mieszkaniowe: dwie w Warszawie (KOLEJ NA 19 i Młoda Białołęka II) i po jednej we Wrocławiu (Osiedle ŁAN) i w Łodzi (Osiedle Olimpijczyk II). Dodatkowo, spółka z Grupy PHN - Chemobudowa Kraków S.A. rozpoczęła realizację inwestycji mieszkaniowej w Krakowie (Willa Pana Tadeusza). Projekty te dostarczą ponad 750 mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Krakowie. W najbliższych miesiącach planujemy uruchomienie kolejnych inwestycji, także na nowych rynkach regionalnych. W przygotowaniu znajduje się kilkuetapowy projekt w Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej, kameralne inwestycje w Śródmieściu Warszawy oraz pierwszy etap inwestycji w Łężycy, a także kontynuowany będzie prestiżowy projekt mieszkaniowy w Gdyni.

W segmencie logistycznym 2023 rok rozpoczęliśmy od przekazania firmie DPD ponad 4 tys. mkw. powierzchni magazynowej i uzupełniającej jej powierzchni biurowej w parku logistycznym PHN Pruszków. Dostrzegając stabilne zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową kontynuowaliśmy prace przygotowawcze projektu logistycznego w Zgorzelcu realizowanego w formule JV ze spółką z Grupy Hillwood oraz projektu PHN Pruszków II.

Pozostaję w przekonaniu, że 2024 rok pozwoli na dynamiczny rozwój Grupy PHN i wprowadzenie na rynek kolejnych inwestycji. Równocześnie składam serdeczne podziękowania Klientom, Akcjonariuszom i Pracownikom Grupy PHN za dotychczasową współpracę oraz okazane zaufanie.

Życzę interesującej lektury Raportu Rocznego i pozostaję z wyrazami szacunku,

Wiesław Malicki

Prezes Zarządu

Wybrane dane finansowe

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

Spis treści

Spis treści

S PRAWOZDANIE F INANSOWE P OLSKI H OLDING N IERUCHOMOŚCI S.A.

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

SPORZĄDZONE ZGODNIE Z M IĘDZYNARODOWYMI S TANDARDAMI S PRAWOZDAWCZOŚCI F INANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ U NIĘ E UROPEJSKĄ

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

8

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

na dzień 31 grudnia 2023 roku

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

9

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

10

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

11

1. Informacje ogólne

1.1 O spółce

Sprawozdanie finansowe Polski Holding Nieruchomości S.A. obejmuje rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku.

Polski Holding Nieruchomości S.A. („Spółka”, „Jednostka”, „PHN S.A.”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 25 marca 2011 roku. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie przy al. Jana Pawła II 12.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000383595. Spółce nadano numer statystyczny REGON 142900541.

Czas działalności Spółki jest nieoznaczony.

Podstawowym przedmiotem działalności, zgodnie ze statutem, jest prowadzenie działalności firmy holdingowej.

Podmiotem kontrolującym PHN S.A. na dzień bilansowy był Skarb Państwa.

PHN S.A. wraz ze spółkami tworzącymi Grupę Kapitałową jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości. Działalność PHN S.A. skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Poznaniu, Trójmieście, Łodzi, Wrocławiu, Krakowie i Katowicach.

Grupa ma wieloletnie doświadczenie w sektorach: biurowym, handlowym i logistycznym, zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów inwestycyjnych. Grupa realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z wysokiej klasy partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez PHN S.A. odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów. W grudniu 2019 roku w skład Grupy Kapitałowej PHN weszła spółka Chemobudowa Kraków S.A., w związku z czym Grupa rozpoczęła świadczenie usług w segmencie budowlanym.

Akcje PHN S.A. od 13 lutego 2013 roku są notowane na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie w systemie notowań ciągłych.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku PHN S.A. był pośrednio lub bezpośrednio jednostką dominującą dla ponad 50 podmiotów.

1.2 Skład Zarządu

Zgodnie z postanowieniami Statutu PHN S.A., Zarząd składa się z jednej do sześciu osób. W okresie sprawozdawczym i do dnia publikacji Zarząd pracował w następującym składzie:

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

12

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”).

Sprawozdanie obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2023 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).

Walutą prezentacji sprawozdania Spółki jest złoty polski („PLN”). Wszystkie dane w sprawozdaniu Spółki, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w milionach PLN.

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych zaklasyfikowanych jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Przygotowanie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF wymaga użycia pewnych istotnych szacunków księgowych. Wymaga również od Zarządu dokonania własnych ocen w ramach stosowania przyjętych przez Spółkę zasad rachunkowości. Zagadnienia, które wymagają dokonywania istotnych ocen lub cechują się szczególną złożonością bądź obszary, w przypadku których poczynione założenia i szacunki mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe, przedstawiono w nocie nr 7.3.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.

Spółka odnotowała stratę netto w wysokości 59,7 mln PLN. Na jej powstanie główny wpływ miało obniżenie wartości udziałów w spółkach zależnych. Sposób ich wyceny opisany jest w nocie nr 6.4. Obniżenie wartości udziałów miało przede wszystkim związek ze spadkiem wartości godziwej posiadanych przez spółki zależne aktywów nieruchomościowych. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wyceną objęto cały portfel nieruchomości. Obniżenie wartości udziałów w spółkach zależnych jest zdarzeniem o charakterze niepieniężnym, nie ma wpływu na bieżącą działalność Spółki.

W związku z tym, w toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Spółki za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo - gospodarczej.

Spółka wykazuje wysoki kapitał własny ogółem oraz dodatni kapitał obrotowy netto w kwocie 23,6 mln PLN, na który składają się:

✓ koszt odsetek od obligacji płatne w ciągu roku od dnia bilansowego oraz obligacje serii B zapadające 10 grudnia 2024 roku razem 346,5 mln PLN. Wartość emisji serii B wynosiła 325,0 mln PLN, jednak Spółka w 2023 roku podjęła decyzję o refinansowaniu obligacji serii B zapadającej w grudniu 2024 roku w dwóch transzach. Pierwsza transza została przeprowadzona w marcu 2024 roku i Spółka wyemitowała 230 000 obligacji serii D o wartości 230,0 mln PLN, z których 72,2 mln PLN zostało opłaconych obligacjami serii B, przez co zmniejszyła się wartość obligacji serii B do 252,8 mln PLN. Kolejna transza planowana jest w drugiej połowie 2024 roku w zależności od warunków rynkowych;

✓ kredyt w rachunku bieżącym w kwocie 28,9 mln PLN z limitem w rachunku bieżącym do kwoty 50,0 mln PLN z terminem zapadalności na dzień 30 listopada 2024 roku. Na dzień 31 grudnia 2023 roku kwota dostępnego do wykorzystania limitu wynosiła 21,1 mln PLN, a na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego, kwota dostępnego do wykorzystania limitu wynosiła 50,0 mln PLN. Podobnie jak ubiegłych okresach, Spółka planuje przedłużyć okres dostępności tego finansowania o kolejny rok;

✓ finansowanie w ramach Grupy, przejściowo netto 407,1 mln PLN, którym Spółka zarządza w ramach działalności holdingowej i w ramach potrzeby refinansuje kredytami inwestycyjnymi w spółkach celowych;

✓ pozostały kapitał obrotowy netto wynikający z nadwyżki zobowiązań nad należnościami handlowymi 8,1 mln PLN;

Spółka posiada otwarty Program Emisji Obligacji do kwoty 1,0 mld PLN, którego wykorzystanie na koniec grudnia 2023 roku wyniosło 545,0 mln PLN. W ramach programu emisji obligacji, w dniu 5 marca 2024 roku, Spółka dokonała emisji 230 000 obligacji serii D w kwocie 230,0 mln PLN. Spółka na bieżąco monitoruje sytuację na rynkach instrumentów dłużnych i dostosowuje decyzje w zakresie kolejnych potencjalnych emisji. Biorąc pod uwagę również pomyślne emisje obligacji w okresie ostatnich 12 miesięcy, dokładniej serii C w maju 2023 roku oraz serii D w marcu 2024 roku, a także uwzględniając bieżące wykorzystanie Programu Emisji Obligacji, Zarząd zakłada w prognozie przepływów refinansowanie pozostałych blisko 250,0 mln PLN obligacji serii B zapadających w grudniu 2024 roku, emisją nowej serii, a w związku z tym przejściowego zwiększenia wykorzystania Programu Emisji Obligacji.

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

13

Spółka posiada zdolność do terminowego regulowania zobowiązań oraz pozyskiwania środków na finansowanie działalności, a generowane przepływy finansowe z działalności operacyjnej umożliwiają pokrycie zapotrzebowania na wydatki związane z nakładami inwestycyjnymi projektów mieszkaniowych.

Zarząd jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji finansowych na rok 2024 są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Spółka realizuje przyjęte założenia bez znaczących odchyleń w stosunku do planu.

Mając na uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, że nie istnieje istotna niepewność kontynuacji działalności i przygotował niniejsze sprawozdanie finansowe przy założeniu, że Spółka w dającej się przewidzieć przyszłości będzie kontynuować działalność.

3. Identyfikacja sprawozdania finansowego

Spółka sporządziła sprawozdanie finansowe według MSSF za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku, które zostało zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 29 kwietnia 2024 roku.

4. Inwestycje Spółki

Spółka na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku posiadała inwestycje w następujących jednostkach:

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

14

Następujące standardy, zmiany w obowiązujących standardach oraz interpretacje nie zostały przyjęte przez Unię Europejską lub nie są obowiązujące na dzień 1 stycznia 2023 roku:

PHN S.A. zamierza przyjąć wymienione powyżej standardy oraz zmiany standardów i interpretacji MSSF opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, lecz nieobowiązujące na dzień sprawozdawczy, zgodnie z datą ich wejścia w życie.

Powyższe regulacje nie będą mieć istotnego wpływu na przyszłe sprawozdania Spółki.

6. Istotne zasady (polityka) rachunkowości

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za 2022 rok, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku i później. Poniższe zmiany do MSSF zostały zastosowane w niniejszym sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich datą wejścia w życie. Poniższe zmiany nie miały istotnego wpływu na zaprezentowane i ujawnione informacje finansowe lub nie miały zastosowania do transakcji zawieranych przez Spółkę:

✓ MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” – definiuje nowe podejście do rozpoznawania przychodów oraz zysku/straty w okresie świadczenia usług ubezpieczeniowych;

✓ zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowości;

✓ zmiany do MSR 8 „Zasady rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i błędy” – zmiany dotyczą ujawnień na temat stosowanej polityki rachunkowej, w tym zmiany wartości szacunkowych i korygowania błędów;

✓ zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji;

✓ zmiany do MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” – pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – informacje porównawcze.

PHN S.A. nie zdecydował się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, które zostały opublikowane, lecz nie weszły dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.

6.1 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych

6.1.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji

Pozycje zawarte w sprawozdaniu finansowym Spółki wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym dana jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w polskich złotych (PLN), które są walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Spółki PHN S.A.

6.1.2 Transakcje i salda

Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną zgodnie z kursem faktycznie zastosowanym w tym dniu, wynikającym z charakteru operacji (w przypadku sprzedaży lub kupna walut oraz zapłaty należności lub zobowiązań) lub średnim ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski z dnia poprzedzającego ten dzień w przypadku pozostałych operacji. Wyrażone w walutach obcych składniki aktywów i pasywów wycenia się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w wyniku finansowym.

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

15

Zyski i straty na różnicach kursowych odnoszące się do pożyczek oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, przedstawiane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „przychód lub koszt finansowy”. Wszystkie pozostałe zyski lub straty prezentowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „pozostałe przychody/pozostałe koszty”.

Różnice kursowe z przeliczenia niepieniężnych aktywów lub zobowiązań finansowych, takich jak instrumenty kapitałowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy, są ujmowane w wyniku finansowym jako wynik z wyceny do wartości godziwej .

6.1.3 Rzeczowe aktywa trwałe

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Posiadane przez Spółkę grunty nie są amortyzowane, pozostałe środki trwałe amortyzuje się metodą liniową w okresie ich szacowanego okresu użytkowania, który jest weryfikowany raz na kwartał. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:

✓ dla budynków i budowli – od 22 do 40 lat;

✓ dla składników maszyn i urządzeń – od 2 do 5 lat;

✓ dla środków transportu – od 1,5 do 5 lat;

✓ dla pozostałego wyposażenia – do 5 lat.

Późniejsze nakłady ujmuje jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do wyniku finansowego w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w wyniku finansowym. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej aktywów pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.

Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w wyniku finansowym w pozycji pozostałe przychody/pozostałe koszty.

Środki trwałe w budowie

Aktywa trwałe wytwarzane przez Spółkę wycenia się w cenie nabycia powiększonej o koszty kolejnych nakładów, obejmujących nakłady bezpośrednio związane z kosztami doprowadzenia składnika aktywów do działania zgodnie z jego przeznaczeniem. Koszty administracyjne nie są uwzględniane, chyba że mogą być bezpośrednio przyporządkowane do konkretnych projektów. Koszty finansowania zewnętrznego są kapitalizowane aż do dnia zakończenia projektu.

6.2 Utrata wartości aktywów niefinansowych

Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia, czy istnieją jakiekolwiek przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości któregoś ze składników niefinansowych aktywów trwałych, w tym składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. W razie stwierdzenia, że przesłanki takie zachodzą, lub w razie konieczności przeprowadzenia corocznego testu sprawdzającego, czy nastąpiła utrata wartości, Spółka dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego dany składnik aktywów należy.

Wartość odzyskiwalna składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne odpowiada wartości godziwej pomniejszonej o koszty doprowadzenia do sprzedaży tego składnika aktywów lub odpowiednio ośrodka wypracowującego środki pieniężne, lub jego wartości użytkowej, zależnie od tego, która z nich jest wyższa. Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna, ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok

(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)

16

Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki wyliczone przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, obciążenia finansowe z tytułu umów leasingu finansowego oraz różnice kursowe powstałe w związku z finansowaniem zewnętrznym do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek.

6.4 Udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współzależnych

Spółka wycenia posiadane udziały w spółkach zależnych według ceny nabycia, która w przypadku stwierdzenia utraty ich wartości korygowana jest do wysokości szacowanej wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna ustalana jest jako wartość księgowa aktywów netto skorygowana o wycenę do wartości godziwej tych składników aktywów netto, które w ujęciu księgowym wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek, w których posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości inwestycyjne wykazywane w wartości godziwej. W związku z tym, zdaniem Zarządu wartość aktywów netto odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów. W przypadku utraty wartości bądź odwrócenia utraty wartości odpis rozpoznawany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Zmiana wartości udziałów w jednostkach zależnych”.