Image should be here
Polski Holding Nieruchomości Spółka Akcyjna Raport Roczny za 2023 rok
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Raport roczny zawiera:
1. List Prezesa Zarządu
2. Wybrane dane finansowe
3. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
4. Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
5. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
6. Informację Zarządu
7. Oświadczenie i Ocenę Rady Nadzorczej
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
List Prezesa Zarządu
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Szanowni Państwo!
Za nami kolejny rok „ciekawych czasów”, w którym kondycja rynku nieruchomości w dużej mierze była wynikiem przenikających się kryzysów i wyzwań, ale także pierwszych po pandemii powiewów optymizmu. Dla Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. miniony rok, z uwagi na dziesiątą rocznicę debiutu notowań akcji na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., był czasem szczególnym. Na przestrzeni minionej dekady widać rozwój firmy, zarówno pod kątem wartości portfela nieruchomości, jak i zakresu prowadzonej działalności.
Miniony rok upłynął pod znakiem niesprzyjającej koniunktury gospodarczej. Wysoka inflacja i koszty finansowania spowodowały wzrost stóp kapitalizacji, co przełożyło się na obniżenie wartości godziwej nieruchomości. Dodatkowo, umocnienie się PLN w stosunku do EUR niekorzystnie wpłynęło na wycenę aktywów. Wśród pozytywów należy wskazać stopniową obniżkę stóp procentowych, która rozpoczęła się we wrześniu 2023 roku. W połączeniu z dostępnością programu bezpieczny kredyt 2% spowodowało to wzrost cen mieszkań i znaczące przyśpieszenie procesu ich sprzedaży.
Grupa PHN konsekwentnie przebudowuje swą działalność biznesową, aby utrzymać stabilną i bezpieczną pozycję rynkową i finansową. W 2023 roku, podobnie jak w latach poprzednich, Grupa PHN wzmacniała pozycję przede wszystkim na rynku biurowym, mieszkaniowym i logistycznym.
W 2023 roku Grupa PHN osiągnęła przychody ze sprzedaży na poziomie 570,9 mln PLN, co przy ograniczeniu kosztów działalności do poziomu 396,7 mln PLN pozwoliło na wypracowanie zysku brutto ze sprzedaży w wysokości 174,2 mln PLN. Oznacza to wzrost o około 7% w porównaniu z rokiem poprzednim. Przychody z podstawowej działalności Grupy PHN tj. przychody z najmu w 2023 roku osiągnęły rekordowy poziom 248,8 mln PLN, co pozwoliło na wypracowanie wyniku z najmu na poziomie 152,4 mln PLN, co oznacza wzrost o 29% w porównaniu z rokiem poprzednim. Osiągnięte przychody z działalności budowlanej na poziomie 235,2 mln PLN pozwoliły na wypracowanie zysku z działalności budowlanej na poziomie 9,9 mln PLN w porównaniu do 2,8 mln PLN w analogicznym okresie roku poprzedniego. Jednocześnie Grupa PHN, z uwagi przede wszystkim na ujemną zmianę wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, odnotowała stratę netto na poziomie 167 mln PLN. Skorygowana EBITDA w minionym roku wyniosła 113,7 mln PLN i pozostawała na zbliżonym poziomie w porównaniu do roku poprzedniego. Osiągnięte wyniki finansowe, pomimo turbulencji rynkowych, pozwalają patrzeć z ostrożnym optymizmem w przyszłość.
W minionym roku w najważniejszym segmencie działalności Grupy PHN tj. segmencie biurowym zakończone zostały prace aranżacyjne w kompleksie SKYSAWA, podpisane zostały kolejne umowy najmu w budynku INTRACO Prime, a także rozpoczęta została realizacja kolejnej inwestycji - VENA, która dostarczy na warszawski rynek ok. 15 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Grupa PHN rozwijała także segment deweloperski w 2023 roku w realizacji znajdowały się cztery inwestycje mieszkaniowe: dwie w Warszawie (KOLEJ NA 19 i Młoda Białołęka II) i po jednej we Wrocławiu (Osiedle ŁAN) i w Łodzi (Osiedle Olimpijczyk II). Dodatkowo, spółka z Grupy PHN - Chemobudowa Kraków S.A. rozpoczęła realizację inwestycji mieszkaniowej w Krakowie (Willa Pana Tadeusza). Projekty te dostarczą ponad 750 mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Krakowie. W najbliższych miesiącach planujemy uruchomienie kolejnych inwestycji, także na nowych rynkach regionalnych. W przygotowaniu znajduje się kilkuetapowy projekt w Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej, kameralne inwestycje w Śródmieściu Warszawy oraz pierwszy etap inwestycji w Łężycy, a także kontynuowany będzie prestiżowy projekt mieszkaniowy w Gdyni.
W segmencie logistycznym 2023 rok rozpoczęliśmy od przekazania firmie DPD ponad 4 tys. mkw. powierzchni magazynowej i uzupełniającej jej powierzchni biurowej w parku logistycznym PHN Pruszków. Dostrzegając stabilne zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową kontynuowaliśmy prace przygotowawcze projektu logistycznego w Zgorzelcu realizowanego w formule JV ze spółką z Grupy Hillwood oraz projektu PHN Pruszków II.
Pozostaję w przekonaniu, że 2024 rok pozwoli na dynamiczny rozwój Grupy PHN i wprowadzenie na rynek kolejnych inwestycji. Równocześnie składam serdeczne podziękowania Klientom, Akcjonariuszom i Pracownikom Grupy PHN za dotychczasową współpracę oraz okazane zaufanie.
Życzę interesującej lektury Raportu Rocznego i pozostaję z wyrazami szacunku,
Wiesław Malicki
Prezes Zarządu
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Wybrane dane finansowe
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Wybrane dane finansowe
w mln PLN
w mln EUR
Wybrane jednostkowe dane finansowe
Rok zakończony 31 grudnia 2023
Rok zakończony 31 grudnia 2022
Rok zakończony 31 grudnia 2023
Rok zakończony 31 grudnia 2022
I. Przychody operacyjne
38,8
39,7
8,6
8,5
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(51,7)
13,3
(11,4)
2,8
III. Zysk (strata) brutto
(51,7)
13,3
(11,4)
2,8
IV. Zysk (strata) netto
(59,7)
4,6
(13,2)
1,0
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(25,7)
(10,9)
(5,7)
(2,3)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
44,8
(29,1)
9,9
(6,2)
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(19,3)
26,8
(4,3)
5,7
VIII. Przepływy pieniężne netto razem
(0,2)
(13,2)
0,0
(2,8)
Stan na 31 grudnia 2023
Stan na 31 grudnia 2022
Stan na 31 grudnia 2023
Stan na 31 grudnia 2022
IX. Aktywa
2 836,9
2 842,1
625,5
606,0
X. Zobowiązania długoterminowe
234,5
426,9
53,9
91,0
XI. Zobowiązania krótkoterminowe
493,8
242,8
113,6
51,8
XII. Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 108,6
2 172,4
485,0
463,2
XIII. Kapitał zakładowy
51,2
51,2
11,8
10,9
XIV. Liczba akcji (szt.)
51 217 313
51 217 313
51 217 313
51 217 313
XV. Zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
(1,17)
0,09
(0,27)
0,02
XVI. Wartość księgowa kapitału własnego na jedną akcję przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
41,17
42,43
9,47
9,05
Powyższe dane finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku i rok zakończony 31 grudnia 2022 roku zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:
pozycje aktywów i pasywów - według średniego kursu ustalonego przez Narodowy Bank Polski na 31 grudnia 2023 roku: 4,3480 PLN/EUR oraz 31 grudnia 2022 roku: 4,6899 PLN/EUR;
pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych - według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego miesiąca okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku: 4,5284 PLN/EUR oraz okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku: 4,6883 PLN/EUR.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
5
Spis treści
A. Sprawozdanie finansowe ................................................................................................................................................................... 8
Sprawozdanie z sytuacji finansowej ........................................................................................................................................................... 8
Sprawozdanie z całkowitych dochodów ..................................................................................................................................................... 9
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym .............................................................................................................................................. 9
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych ................................................................................................................................................ 10
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................................. 11
1. Informacje ogólne .......................................................................................................................................................................... 11
1.1 O spółce ........................................................................................................................................................................................ 11
1.2 Skład Zarządu ............................................................................................................................................................................... 11
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego .................................................................................................................... 12
3. Identyfikacja sprawozdania finansowego ...................................................................................................................................... 13
4. Inwestycje Spółki ........................................................................................................................................................................... 13
5. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie ......................................................... 14
6. Istotne zasady (polityka) rachunkowości ....................................................................................................................................... 14
6.1 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych .......................................................................................................................... 14
6.1.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji ...................................................................................................................................... 14
6.1.2 Transakcje i salda ......................................................................................................................................................................... 14
6.1.3 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................................................................................... 15
6.2 Utrata wartości aktywów niefinansowych ...................................................................................................................................... 15
6.3 Koszty finansowania zewnętrznego .............................................................................................................................................. 16
6.4 Udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współzależnych ........................................................................................ 16
6.5 Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................................. 16
6.6 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa ................................................................................................................................ 17
6.7 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ................................................................................................................................................ 17
6.8 Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne ....................................................................................................... 18
6.9 Kapitały ......................................................................................................................................................................................... 18
6.10 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania ................................................................................................................ 18
6.11 Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................................... 18
6.12 Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................................. 19
6.13 Rezerwy ........................................................................................................................................................................................ 19
6.14 Przychody ..................................................................................................................................................................................... 19
6.15 Koszty ........................................................................................................................................................................................... 19
6.16 Dywidenda .................................................................................................................................................................................... 19
6.17 Koszty finansowe .......................................................................................................................................................................... 19
7. Zarządzanie ryzykiem finansowym ............................................................................................................................................... 20
7.1 Czynniki ryzyka finansowego ........................................................................................................................................................ 20
7.1.1 Ryzyko kredytowe ......................................................................................................................................................................... 20
7.1.2 Ryzyko utraty płynności ................................................................................................................................................................ 20
7.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym .............................................................................................................................................. 20
7.3 Ważne oszacowania i założenia ................................................................................................................................................... 21
7.4 Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................................. 21
8. Udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współzależnych ........................................................................................ 22
9. Pozostałe aktywa finansowe ......................................................................................................................................................... 23
10. Struktura należności ...................................................................................................................................................................... 23
11. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych .............................................. 23
12. Struktura zobowiązań .................................................................................................................................................................... 24
13. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego ........................................................................................... 24
14. Kapitał podstawowy ...................................................................................................................................................................... 25
15. Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną .................................................................................................................................... 25
16. Przychody i koszty działalności operacyjnej ................................................................................................................................. 25
17. Dywidendy i przychody finansowe ................................................................................................................................................ 25
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
6
18. Koszty finansowe .......................................................................................................................................................................... 25
19. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej .................................................................................................................................. 26
20. Koszty według rodzaju .................................................................................................................................................................. 26
21. Podział zysku Spółki za 2022 rok .................................................................................................................................................. 26
22. Zysk (strata) na jedną akcję .......................................................................................................................................................... 26
23. Rekomendacja Zarządu dotycząca pokrycia straty netto za 2023 rok .......................................................................................... 27
24. Zobowiązania inwestycyjne ........................................................................................................................................................... 27
25. Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................................................. 27
26. Transakcje z podmiotami powiązanymi ........................................................................................................................................ 27
26.1 Jednostka dominująca całej Grupy ............................................................................................................................................... 27
26.2 Wynagrodzenie Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki ..................................................................................................... 27
27. Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej ............................................................................................................................ 27
28. Zdarzenia po dniu bilansowym ...................................................................................................................................................... 27
Image should be here
S PRAWOZDANIE F INANSOWE P OLSKI H OLDING N IERUCHOMOŚCI S.A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU
SPORZĄDZONE ZGODNIE Z M IĘDZYNARODOWYMI S TANDARDAMI S PRAWOZDAWCZOŚCI F INANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ U NIĘ E UROPEJSKĄ
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
8
A. Sprawozdanie finansowe
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
na dzień 31 grudnia 2023 roku
Nota
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe
1,6
0,7
Wartości niematerialne
0,1
0,1
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych
8
0,0
0,0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
13
0,0
0,8
Udziały w jednostkach zależnych
8
2 143,3
2 143,7
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
9
174,5
688,7
Aktywa trwałe razem
2 319,5
2 834,0
Aktywa obrotowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
10
5,3
2,8
Należności z tytułu podatku dochodowego
0,0
0,0
Krótkoterminowe aktywa finansowe
9
511,4
4,4
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
0,7
0,9
Aktywa obrotowe razem
517,4
8,1
Aktywa razem
2 836,9
2 842,1
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
12
(13,2)
(14,2)
Krótkoterminowe zadłużenie
12
(480,4)
(228,5)
Rezerwy krótkoterminowe
12
(0,2)
(0,1)
Zobowiązania krótkoterminowe razem
(493,8)
(242,8)
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie
12
(225,3)
(424,0)
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
13
(7,1)
0,0
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
12
(1,5)
(2,6)
Rezerwy długoterminowe
12
(0,6)
(0,3)
Zobowiązania długoterminowe razem
(234,5)
(426,9)
Zobowiązania razem
(728,3)
(669,7)
Aktywa netto
2 108,6
2 172,4
Kapitały
Kapitał podstawowy
14
51,2
51,2
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
0,0
0,0
Nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną
15
1 930,8
1 930,8
Pozostałe kapitały zapasowe
186,3
185,8
Niepodzielone zyski zatrzymane
(59,7)
4,6
Kapitał własny ogółem
2 108,6
2 172,4
Pasywa razem
2 836,9
2 842,1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
9
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
Rok zakończony
Nota
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Przychody z podstawowej działalności operacyjnej
16
38,8
39,7
Koszt własny podstawowej działalności operacyjnej
16
(48,1)
(44,2)
Zmiana wartości udziałów w jednostkach zależnych
8
(33,3)